重建工程發包不了、資金不足地主該怎麼辦？

2022-10-03 14:23:30聯合新聞網建築安全履歷協會理事長戴雲發

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「釘子戶」是在以往都更整合過程中的一大困難，但現今成為阻礙都更絆腳石的是「營建成本上漲」、「缺工缺料」的問題，這難題對於不少重建案造成衝擊甚至工程停滯或胎死腹中。有些在疫情之前和地主談好合建比例或委建條件的建商或開發公司，因為當初預估營造成本時沒預料到成本會在短時間內有如此大的漲幅，導致現在發包困難或是擔心會出現財務問題，而將已核准的建照一再拖延，不敢輕易申報開工。

面對營造發包不了，或蓋到一半資金不足，怎麼辦？「建築安全履歷協會」創會理事長戴雲發表示，一般銀行融資給重建地主之金額，大都只占重建後的價值50~60%，甚至更低，很少達到70％，相信只要詳細再擬定相關興建計畫、在融資償還風險性低的情況下，融資銀行會再給予適當的融資協助。

當然目前也有合建或委建之案件盤給有財力之建商或團隊的案例，但之前已簽約之合約及內容，新建商或團隊不見得會全部買單，新舊建商及團隊都想獲利，反而可能讓地主們可分配之權益更少，承接之建商或團隊是否有完成重建之能力，也是值得地主們深思。

原居住的房屋對大多數地主來說，有著深厚的情感及多年熟悉的環境，使得地主重建後還是希望能夠再搬回原居住地。但地主往往透過媒體聳動的標題獲得不見得正確的觀念，以為只要重建都能換回原室內面積（一坪換一坪）、重建不用付錢甚至還能賺錢等，這些並非不可能，但不是人人有機會，這些前提必須是基地條件和房價因素互相搭配才能夠做到的，再加上現在各種成本大漲、各家銀行降低土建融業務、利率調升的環境下，過去房價很好的地點，建商有機會分配給地主70%、建商自身30%的條件。

不只是區域、地段、房價，土地持分、使用分區、臨路條件、基地大小、周邊是否有嫌惡設... — 不只是區域、地段、房價，土地持分、使用分區、臨路條件、基地大小、周邊是否有嫌惡設施等等都會影響能夠分配的多寡，地主應實際了解自身持有的價值，重建就能更加順利。（圖：中力都市更新團隊提供）

不過，有礙於現在的成本，地主較難得到與過去相同的合建比例，建商也要評估本身公司的狀況，在希望能夠維持商譽、形象並且永續經營的狀況下，若地主要求的比例過於不合理，建商不願意冒此風險，也是會造成談判破裂。如果地主遇到開出超完美條件的建商，也別高興得太早，可能還是要查清楚建商是否有財務問題，避免後續出現販售幽靈預售屋、建造房屋使用便宜又品質不良工料的狀況，倘若新屋蓋好沒幾年就開始出現瑕疵，該建商又因財務狀況倒閉、一案建商，後續建築物的維修、保固等事項地主反而更是求助無門。

在基地條件不理想，合建比例不夠滿意的情況下，此時地主就可以考慮以「自主更新」、「全案管理」的方式進行重建，整個重建過程由各方專業廠商共同合作完成，建議地主找有實際成功案例經驗的專業團隊來協助辦理，不只是建築規劃及營造施工品質部分，包括銀行土地建築融資貸款、周轉金、信託、建築經理公司、節稅到最後的買賣流程等事項，皆有專業人員負責把關，避免重建過程中發生問題。房屋不僅是一項重要資產，更是安生立命的居所，要能夠住的安全、舒適才是老屋重建最大的目的。

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建築安全履歷協會理事長戴雲發

【簡歷】＊姓名：戴雲發＊學歷：國立台灣大學土木工程研究所結構工程組碩士畢＊經歷：現任職務： Alfa Safe耐震系統工法創辦人中力建築系統有限公司總經理中力都市更新股份有限公司總經理社團法人建築安全履歷協會創會理事長中華民國消費者文教基金會房屋委員會召集人建築美學經濟文化協會常務理事「國家卓越建設獎」評審委員會　施工品質類評審委員台北市、新北市、桃園市、新竹縣不動產開發同業公會結構顧問社團法人臺北市都市更新學會顧問、社團法人台北市估價師公會顧問、社團法人台北市室內設計公會顧問、中華民國危老都更協會顧問曾任職務：戴雲發結構技師事務所主持結構技師桃園市政府都市設計審議委員會委員新北市政府建照審查結構部份之審查結構技師新北市政府建築工程施工品質管理評鑑委員新北市政府建築工程施工防救災委員桃園市政府建築執照預審委員桃園市政府新建公營住宅建築設計智庫小組委員台灣省結構技師公會桃園辦事處主任桃園市結構技師公會常務理事台北市建築交集會理事長第十九屆、第二十屆理事長中華民國工商建設研究會第三十期會長社團法人中華民國建築經營協會第二十三屆、第二十四屆理事長中壢高中校友會理事長官網：《戴雲發 Alfa Safe》

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