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賣厝阿明/啥!無償出租被檢舉要報稅?

2022-08-09 14:00:00聯合新聞網 賣厝阿明

在大環境不景氣的情況下,小惠在某天無預警地被公司裁員了!

幸好這個時候哥哥告訴她,有一棟空店面可以給她做小本生意,並且不收她任何租金。

小惠對此感激不已,哥哥對於能將空房子再利用,還能幫助到妹妹感到很開心。

哥哥沒想到隔年他居然被人檢舉少申報租賃所得稅,必須趕緊補稅否則會有罰緩,明明沒收房租卻有報稅問題,這到底是怎麼一回事呢?

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大家都說台灣萬萬稅其實挺有道理的,有很多我們以為不用繳的稅,卻都只是我們的以為而已。像是本案中「沒收租金就不用繳稅」,是許多房東都曾有過的錯誤觀念。

所以今天阿明就要來告訴大家:

1、無償出租其實有分「要繳稅」和「不用繳稅」!

2、那些「無償出租」的情況會被誤以為「不用繳稅」呢?

詳細解答:

一、無償出租相關法規

關於「無償出租」的稅務問題,有三條法規是一定要牢記的:

1、《所得稅法》第14條第1項第5類第4款:「將財產借與他人使用,除經查明確係無償且非供營業或執行業務者使用外,應參照當地一般租金情況,計算租賃收入,繳納所得稅。」

2、《所得稅法施行細則》第16條第2項:「本法第十四條第一項第五類第四款所稱他人,指本人、配偶及直系親屬以外之個人或法人。」

3、《所得稅法施行細則》第88條:「將財產無償借與他人使用者,應由雙方當事人訂立無償借用契約,經雙方當事人以外之二人證明確係無償借用,並依公證法之規定辦竣公證。」

二、無償出租繳稅辦法

根據上述提到的《所得稅法》第14條第1項第5類第4款的規定,同時符合「將財產借與他人」、「且供營業或執行業務者使用」這兩項條件的話,即使是無償出租,也應參照當地一般租金情況(依當地政府當年公佈的「當地一般租金標準」來計算),來計算整年的租賃所得稅收入,並同樣在隔年5月報稅。

1、「他人」的意思

根據《所得稅法施行細則》第16條第2項規定,所謂「將財產借與他人」是指除了本人、配偶及直系親屬以外的個人或法人。直系親屬是指,例如祖父母、外祖父母、父母親、子女,除此之外全是旁系親屬(兄弟姊妹亦是),另外據《民法》規定「養子女」、「婚生子女」、「配偶的直系親屬」亦是直系親屬。

法人是為法律擬制的「人」,就是具有民事權利主體資格的社會組織,例如公司、基金會。

2、無償出租予他人必須公證,才能免繳所得稅

無償出租必須要去辦公證的情況,就是你將不動產租給「他人」且非供營業或執行業務使用時,沒有公證的話,無法證明房子真的是「無償出租」,國稅局就會以當地一般租金標準認定房東的租賃所得,並要求房東繳稅。

3、免公證也不用繳稅的情況

若是無償借給「配偶」、「直系親屬」居住或設立獨資商號、執行業務場所,可以免去公證,國稅局也不會要求繳稅。

三、公證的辦法

1、基本規定

據《所得稅法施行細則》第88條規定,公證的基本規定有二個:

(1)必需有一份無償借用契約。

(2)公證時需有當事人以外的二人在場證實確為無償借用。

2、公證場所:找當地法院或是合法的民間公證人辦理公證。

3、公證所需文件

(1)出租人、借用人之身分證正本及印章。

(2)房屋或土地無償契約書一式三份

(3)不動產權狀正本

(4)房屋稅最近一期稅單(或房屋稅籍證明書)

(5)土地謄本(有土地出租才需要)

附註:出租人或借用人其中一方是工(公)會、協會的身份,必須準備法人登記證明文件(立案證書)、負責人當選證書。

4、公證費用:依公證費用標準表所定標準收費,若是土地或房屋租賃(借用)契約公證,依租金總額或租賃物公告現值二者較高者,為判斷標準;如約定有保證金或押租金者,一併算入。

若契約裡有要求強制執行,公證費用再加收二分之一。

看完以上的說明,你是否對「無償出租」有充分了解了呢?

那阿明最後利用三個時常被納稅義務人誤解以為不用繳稅的案例,來讓大家更清楚這樣的狀況也是要繳稅的喔~

1、用自己的房子開自己的公司

2、公司負責人或股東無償將房子借給公司使用(非營業)

3、父母將房子借與兒子,讓兒子與他人合夥經營事業

額外補充:

1、用自己的房子開自己的公司

雖然房屋所有權人與公司負責人的名字都是自己,但公司有設籍在房屋並有營業登記,在法律上就等於是將房屋借給「法人」使用,而法人即是他人且具有商業行為,依法應課稅。

2、公司負責人或股東無償將房子借給公司使用

根據高等法院相關判決,即使公司負責人或股東能證明「無償出租的事實」但其借用對象為從事商業活動的法人或執行業務人,這類對象本身存在即有營利目標,況且無償借用財產給有營利的公司非屬常態(不太可能發生的情形)。因此仍需按當地一般租金情況,計算租賃所得稅。

另外若合約中有約定由公司來負擔該房屋的相關稅金,例如,房屋稅、地價稅,那麼公司「代付的稅金」則視同為「租金」。但代付的水電費、電話費、修繕費不算。

3、父母將房子借與兒子,讓兒子與他人合夥經營事業

若兒子開設的是獨資公司,依規定是不用課稅的,但若是與他人合夥開公司的話,則應按供「其他合夥人使用的部分」來計算租賃收入。一般來說都按「出資比例」來計算,例如說,全部合夥人加起來共出資60%,依當地一般租金x60%,即是租賃收入。

租房示意圖。照片/ingimage
租房示意圖。照片/ingimage

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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