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賣厝阿明/我想買房投資 做隔間房出租可以嗎?

2022-08-02 14:31:02聯合新聞網 賣厝阿明

台灣的房價貴得離譜,我們可以不買房,但卻不能不租房子,於是造就了房價越貴,租賃經濟越發達的現象。剛投入房地產這塊的新手房東,都會選擇小套房出租,理由是成本較低,還能穩定出租。

但很多房東為了增加投資報酬率,使用隔間牆分隔空間,讓一戶變成好幾戶,這種房子叫做隔間房。在外人看起來這種出租方式所賺得的錢,實在可以稱為“暴利“,但這種出租方式真的完全沒有風險嗎?房東絕對穩賺不賠?

其實投資根本沒有穩賺不賠的事情,即使做好了萬全的功課也只是將風險降到最低而已,那麼要投資隔間套房應該要做什麼樣的功課,又要如何把風險降到最低呢?這邊有三點要請各位注意:

一、合法隔間很難做?違法比較省事?

二、申請室內裝修所需文件?

三、隔間套房的投資報酬率如何計算?

詳細解答:

一、合法隔間很難做?違法比較省事?

許多房東不願意做合法隔間,有很大的原因在於要符合法規所設定的條件,就必須花更多錢、更多時間來打造物件,改造完成後也不一定馬上租得出去,與其如此,不如把錢用在裝潢上,只要內部漂亮,一樣能提升出租的機率。

可根據法律規定只要是:

1、增設廁所或浴室。

2、增設 2 間以上之居室造成分間牆之變更。

有這以上任何裝修行為,就需申請室內裝修許可。

另外,民國84年以後,政府就修訂《建築法》第77條之2,規定業者做室內裝修時應該遵守下列規定:

(一)供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。但中央主管機關得授權建築師公會或其他相關專業技術團體審查。

(二)裝修材料應合於建築技術規則之規定。

(三)不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。

(四)不得妨害或破壞保護民眾隱私權設施。

前項建築物室內裝修應由經內政部登記許可之室內裝修從業者辦理。

室內裝修從業者應經內政部登記許可,並依其業務範圍及責任執行業務。

前三項室內裝修申請審查許可程序、室內裝修從業者資格、申請登記許可程序、業務範圍及責任,由內政部定之。

以直轄市為例,民眾檢舉違建後的處理方法:

(一)台北市:民國84年以後的違建「即報即拆」。

(二)新北市:民國98年6月25日以後的違建「優先拆除」。

(三)台南市:民國99年12月25日以後的違建「優先拆除」。

(四)台中市:民國100年4月以後的違建「即報即拆」。

(五)高雄市:民國101年4月2日以後的違建「即報即拆」。

(六)桃園市:依《桃園市違章建築處理要點》認定「優先拆除」物件。

註:各縣市拆除違建,會因個案有不同做法,詳細情況可詢問當地建管處。

除了拆除違建之外,根據《建築法》規定,屋主還必須繳納6~30萬元的罰緩,奉勸各位投資客還是依程序申請合法隔間,否則容易得不償失。

而合法隔間的要求有很多,但簡單來說就是要有「安全」、「宜居」的居住環境,針對逃生通道、防火避難設施、防火建材、環保建材、通風、採光、格局等等的使用及建置都有法律規範。

除此之外,若要讓每一戶隔間房都有獨立門牌,還需向建管處、戶政單位申請「戶數變更」,申請時需注意最小居住樓地板面積限制為13.7平方公尺(以一人為例),台北市另有規定,每一住宅單位還需配有一廚房、一廁所。

如此裝修下來,一間合法隔間套房(以4房為例)的裝潢費至少要200多萬左右,雖然費用昴貴,但好處是可以長久穩定地出租,不怕回不了本。

二、申請室內裝修所需文件?

1、室內裝修申請書

2、原建築核淮平面圖(可向建管處申請)

3、建築物所有權證明文件

4、裝修圖(包括位置圖、平面圖、剖面圖)

5、消防圖說

6、直下樓層屋主同意書(台北、新北、桃園限定)

註:室內裝修規範會因各縣市的法規而有所不同

收集到必需文件後,可向審查機構申請「室內裝修許可證」,在裝修完工之後,還得再拿到審查機構核發的「室內裝修合格證明」才算是真正的合法隔間哦!

審查機構:

《建築物室內裝修管理辦法》第 6 條規定,審查機構係指經內政部指定置有審查人員執行室內裝修審核及查驗業務之直轄市建築師公會、縣(市) 建築師公會辦事處或專業技術團體。

三、隔間套房的投資報酬率如何計算?

說了那麼多,大家一定都很好奇究竟投資隔間套房的報酬率為多少?先來幫不太會理財的部分民眾上課,投資報酬率=純收益/本金,得出來的數字越大就表示這項生意越值得做。但高報酬一定也有高風險,得多加小心才行。

而很多人以為。隔間套房的投資報酬率計算方式為:(租金收入-房貸利息)x12個月/總支出

但其實要注意的是,投報率計算除了房屋價格之外,還要把裝潢費、家俱設備、房貸利息、房屋空窗期支出、其他成本,才能精準估算該物件的報酬率。

房屋的投資報酬率一般落在2~6%,若想要提高投資報酬率,除了節省成本之外,選對地段出租也很重要,例如房子位於台北學區,投資報酬率自然就會跟著提高。

若是想靠增加隔間數來增加報酬率,超過6間會被認定為「供特定人短期住宿的場所」,即被認定為供公眾使用建築物,超過300平方公尺的房子須每2年向主管機關進行公安申報,300平方公尺以下,則是每4年一次,房東們要多加注意。

以上就是關於隔間套房投資的介紹,希望對各位有所幫助哦!

租屋示意圖。照片/Ingimage
租屋示意圖。照片/Ingimage

文章授權來源:《賣厝阿明》官網

影片授權來源:《賣厝阿明》官方Youtube

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賣厝阿明

賣厝阿明小檔案: 創作團隊:賣厝阿明知識+ 執行長:李國興 著作:《一圖秒懂1+2》、《房事Q&A》、《台灣厝買賣文化寶典》、《房事辭典》、《風水世家》 臉書粉專:「賣厝阿明」 臉書社團:「買房知識家」 官方網站:賣厝阿明
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