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3千萬買農地創造「被動收入」 專家:算盤打錯

2022-10-15 11:07:53經濟日報 記者游智文/即時報導

「被動收入」近年蔚為風潮,很多人希望做點投資,不用操煩,每個月就有固定現金收入。一位劉姓民眾也這麼想,看準新北市一塊農地,打算買來做停車場收費,心想農地便宜又可省稅,一舉多得。

為了保險,他出手前,先詢問資深地政士。還好,有這動作,不然未來轉手時,就得面臨「加倍奉還」的稅額。

正業地政士事務所所長鄭文在表示, 這位劉姓民眾看上的是新北市外圍一塊農地,周邊住家不少,有停車需求。

地主開價3千萬元,金額不少,但稍作打聽,只有周邊一般土地5分之1價格。劉心想買下來做停車場,農地不用繳地價稅、未來出售也不用土增稅,雖然違規使用,但改天獲利了結,農地要賣時再回復原狀就好,屆時一樣不用繳土增稅,可說是最佳「被動收入」投資。

為確定自己想法,劉近日特別到事務所詢問,鄭文在一聽,立刻告訴他,算盤不能這麼打。

鄭文在說,基於對農地使用的保護,農地有許多稅賦優惠,包括地價稅、土地增值稅、遺產及贈與稅以及房地合一稅,有的免稅,或是不課徵等種種優惠,讓靠天吃飯的農民們得到更好的保障。

但是,農地一定要農用,一旦改變,原來免除的稅負,就可能被要求加倍奉還。

因為土地稅法第39條之2規定,不課徵土地增值稅的農地,在持有期間,曾被有關機關查獲土地未作農業使用,且未在有關機關所令期限內恢復作農業使用,或雖在所令期限內恢復作農業使用,而再有未作農業使用情事時,再移轉時應課徵土地增值稅。

也就是小劉如果買了這筆農地違規使用後,未來持有期間的地價稅,出售時增值稅、房地合一稅都會接踵而來,一毛都少不了。

以土增稅來說,是以最近一次課徵土地增值稅時,核定申報移轉現值為原地價,那可能是二十年多前的價格,也就是如果劉未來要出售,前任,甚至前前任地主的土地增值稅,都必須由劉一併繳納,算算起碼要1000萬,才能辦理過戶給買方。

鄭文在說,劉姓民眾聽了他的建議,馬上收起眼角的笑容,嚴肅的說:「那就不考慮了。」他表示,置產規劃,一定要合法,土地稅賦動輒百萬元,一定要了解隱藏的稅賦,別讓便宜的價格衝昏了頭。

示意圖。記者游智文/攝影
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