都會區最夯不動產!台北商辦強 這都住宅、店面第一
不動產市場大致分住宅、辦公,零售店面、以及工業產品四大類,宏大國際資產分析指出,工業類產品以桃園最強,近六年建照樓板面積第一,商辦產品則為台北長期領先,台中穩坐住宅、店面二項第一。
近十多年不動產市場變化極大,不同區域,不同類型不動產漲跌、趨勢及幅度都不同。
整體來看,2016年以來六年間,以住宅類建照樓地板申請面積約3,460萬坪最大,工業產品1,318萬坪居次,辦公359萬坪第三,零售196萬坪最少。以區位比較,開發樓板面積最多的是台中約達870萬坪,排名第二的桃園達約830萬坪,二者均遠超過其他都會區。
就產品來看,辦公室市場一直以來都是台北市為主,每年新建11萬坪~18萬餘坪,第二為新北市,每年約6~8萬餘坪。不過2021年桃園核發18.3萬坪,台中市核發16.9萬坪,雙雙超越台北市。不過,宏大國際資產總經理陳益表示,目前商辦仍是以台北市為核心。
零售店面市場方面, 陳益盛表示,早在2016年時他就提出台北市東區店面光環不再,目前逐步應驗,近幾年零售市場表現差,也反映到新建照申請,六都及新竹近六年新增樓板面積是四大類增加最少,未隨著房地市場熱絡而升溫。
不過店面零售市場低迷多年,在租金及售價持續下探之後,似乎有逐漸打底之勢。其中高雄首先逆勢竄出,南高雄百貨商圈開打,近年有興富發、富邦人壽、義聯及聯上四大企業,投入在百貨開發案,尤其富邦人壽取得高雄「捷運凹子底站商業區開發案地上權」,計畫興建樓板面積約15萬坪的複合式商場百貨,創下南部百貨商場開發面積歷史新高,可以預見未來高雄區零售業大戰將相當激烈。
由於全球疫情重症及死亡率趨緩,台灣疫情相對控制得宜,也嗅出零售店面市場,似乎有逐步打底的態勢,是否能像回到2003年SARS期間,開始有零售業逢低進場,以承租或購買大開分店,值得觀察。
工業產品方面,陳益盛表示,自2012年來工業不動產已逐年擺脫「空蕩蕩乏人問津」,成為「熱騰騰寸土寸金」,近六年來工業及倉儲開發由桃園帶頭成長,在2019年新建樓地板就達69.6萬餘坪創近20年新高,新北及台中緊追在後。
有別於其他不動產,多數是供給大於需求,但是工業不動產現今最大市場現象是全台幾乎都供不應求,主因在於內資、外資、台商回台的投資持續,加上後疫情電商物流的跳躍式成長,尤其具生產規模的現成廠房或物流用倉儲明顯供不應求,因此工業不動產仍然最為持續看好。
工業產品看好,分布較廣且分散的小型300~1000坪廠房全台都缺,500~3,000坪的科技辦公分布,近十年是以中和、新店及汐止為主,近期因交通捷運等改善,新莊、三重、土城、林口等處也逐漸有廠辦園區或大樓興建。另一項也極為缺貨的是1,000~20,000坪的倉儲等,都是市場需求迫切的產品。
住宅市場方面,台中請照量最大,自2018-2021計4年間年年突破百萬坪,2020年更達近年最高的152萬餘坪,其次為新北市及桃園市,也同時突破百萬坪樓地板面積,不過由於先前建案陸續完工,量體預估已達百萬戶,且因營建成本高,預料開發新建案將放慢。
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