房市亂象籲改革 估價師公會：市場應比照國外採外部估價 避免銀行球員兼裁判

近期建商工安與詐貸事件引發國人關注，也讓銀行之間的估價問題浮上檯面；加上近半年來，美國連連升息引發銀行破產危機頻傳，國內外不無緊張金融穩定，估價師公會特別憂慮不動產超貸及次貸風暴可能捲圖重來；為此，不動產估價師公會於日前發布抵押權貸款不動產估價公報規範，呼籲估價市場重視估價獨立性，比照國外採取外部估價以維持價格客觀，避免超貸、呆帳問題以協助降低金融風險。

估價師公會全聯會理事長郭國任表示，相較於國外制定、修改金融機構不動產擔保品的估價規範積極性作為，國內的因應對策及重視程度均較為消極；「即便台灣在2000 年間也曾面臨大量不良債權的呆帳問題，但目前金管會仍無視於外部估價對金融市場穩定性的重要影響，至今仍缺乏『抵押貸款債權人』需委託外部或第三方來進行客觀、獨立的估價規範。」

估價師公會研究發展委員會主委胡毓忠認為，目前國內金融機構的不動產抵押擔保品估價方式，可分為銀行內部估價與委託外部估價2種，外商金融機構為遵照獨立客觀元則，大多改以委外估價為主，而本國金融機構仍維持內部估價為主，因此會有監守自盜、上下其手的超貸事件發生，「顯見國內金融機構對於抵押擔保品應由委託第三方專業估價以避免球員兼裁判，及審慎評估抵押擔保品價值避險的觀念仍有進步的空間。」

郭國任進一步表示，估價師公會研究發展委員會制定「金融機構設定抵押權」的不動產估價報告書範本，歷經多次專家學者組成評議委員會討論，採取謹慎穩健原則為前提，避免價格高估風險，對於住宅、商業、辦公等產品，採收益法估價時，要求扣除地價稅、房屋稅、保險費、維修費等淨投資報酬率，不得低於五大銀行一年期平均存款利率，「雖然此方式可能產生估價金額低於市場交易價格的現象，但可有效避免住宅產品常見因投機炒作產生的高房價、低投報率風險，以符合謹慎穩健的抵押貸款估價目的，同時也兼顧估計合理價值而非投機炒作價值的目標。」

估價師公會期能以本範本作為技術及相關規範的指引，藉由提升不動產估價作業獨立性及專業性，以謹慎穩健原則協助降低不動產價值變動對金融機構設定抵押權造成之風險，並健全不動產抵押市場機制。

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