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預售屋換約課稅 趨嚴

2022-03-30 03:14:50經濟日報 記者朱曼寧、翁至威/台北報導

最近許多房市群組中瘋傳財政部「重新定義」預售屋費用認定方式,即「預售換約移轉」課...
最近許多房市群組中瘋傳財政部「重新定義」預售屋費用認定方式,即「預售換約移轉」課稅計算方式趨嚴,免稅額變相縮水。本報資料照片

打炒房又更嚴了,財政部出招。最近許多房市群組中瘋傳財政部「重新定義」預售屋費用認定方式,即「預售換約移轉」課稅計算方式趨嚴,免稅額變相縮水。外界解讀,此舉是針對預售屋的投資客下手。

未來,無法提供移轉仲介等費用證明的賣方,將不再享有獲利30萬元內的免稅額。

預售屋轉售的房地合一稅費用認定方式引發關注,財政部賦稅署官員表示,稅制近期並未改變,所得稅法規定,若納稅人無法提出相關費用憑證,稽徵機關可依據「成交價」的3%,來計算費用,作為所得額的減項,並以30萬元為上限。

如今有爭議的地方在於:預售屋轉售案件中,在推計3%費用的時候,要以建商出售總價為成交價?還是以轉售價格為成交價?高雄國稅局在個案中認為,當然是以轉售價格為成交價來推計,財政部也認同國稅局見解。

舉例來說,購買900萬元的預售案,已經支付給建商100萬元的款項,換約轉手獲利100萬元,若不提供費用證明,45%的房地合一稅率下,原本要繳31.5萬元的房地合一稅,現在則要繳42.3萬元的房地合一稅。

專家指出,去年以來,房市熱度高,尤其是基期低的中南部,房價飆漲快速,因此預售屋換約的情況,在中南部比較盛行,不少投機客利用30萬元的節稅空間,大拚周轉率,且一棟預售屋,總價多出30萬,可能一坪僅多1萬元,對於買方來說,加價力道也不至於過猛,對轉約的賣方來說,30萬元內的效益還最好,因此儘管政府嚴打炒房,仍然會有預售屋轉約情況發生。

賦稅署表示,財政部不會為此另發解釋令,且1992年財政部曾有一則函令,在說明營利事業間預售屋轉售的發票開立問題,轉售時開立發票的金額,也是以轉讓預售屋的價格為準,而非以一開始建商銷售總價來開立轉售發票。同樣的邏輯也可以應用在此案。

賦稅署強調,推計費用率3%、上限30萬元,是當納稅人無法提出相關證明文件時,由稽徵機關來推計,假使納稅人可提出證明,例如仲介費等相關憑證,國稅局也會核實認列。

房仲業者分析表示,雖然新的認定方式不見得是為了打炒房,但可以看得出各部會都想盡辦法避免市場出現投機空間,預售市場在短期投機退場後,整個市場會漸趨穩定。

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