占7成!北市都在搞老屋重建 專家曝「甜蜜陷阱」
![示意圖 記者游智文/攝影](https://pgw.udn.com.tw/gw/photo.php?u=https://uc.udn.com.tw/photo/2021/12/23/realtime/14864572.jpg&x=0&y=0&sw=0&sh=0&exp=3600&w=948)
住展雜誌統計,今年截至12月20日,台北市新建案累計推案量約2,763億元,其中都更、危老重建案量約1,981億元,老屋重建案量占北市總推案量高達約71%,創下歷史新高紀錄。
住展雜誌研發長何世昌表示,高額容積獎勵之下,北市老屋重建案量占比迭創新高,但比重可能還沒碰觸到天花板,近年老飯店交易潮若在未來轉為推案潮,老屋重建案量比重還有機會再攀高。
台北市都更、危老等老屋重建案量一直不多,2016年才突破2成;主要是先前老屋重建途徑只能靠都更,而都更整合與行政程序冗長,都更案整合短則5~6年,長則二、三十年,一個都更案往往需費時多年整合才有機會開花結果。
2019年起,台北市危老重建進入爆發期,危老案大舉湧現,加上原本陸續釋出的都更案量,老屋重建量能大幅度擴增,占比一舉衝破4成;接著2020年突破6成,今年一口氣衝破7成。
何世昌分析,台北市老屋重建案量比重驟升主因有三,一是素地昂貴,難以取得,且缺乏高額容積獎勵,建商買老屋意願高,尤其是產權單一的整棟建築更具吸引力。
二是政策面頻祭利多。都更、危老除了可選基準容積的容積獎勵方案外,又新增原建築容積獎勵方案,都更可選原建築容積1.3倍,而危老則有原建築面積1.15倍等容積獎勵方案,增加業者與屋主參與重建的誘因。
第三,近年來北市房價持續走升,推案利潤空間變大,讓建商積極布局老屋重建並推案。
何世昌表示,近二年國內觀光、飯店業遭疫情重創,不少飯店求售,老飯店產權單純、原建築量體大,成為建商、壽險金控業者眼中的金雞母,成交案例頻傳。這些老飯店未來拆除重建,推案釋出,老屋重建案量可望再進一步放大,突破2,000億元以上也不意外。
何世昌指出,北市危老重建動能強勁,新建案供給量並不低。統計顯示,自2018年以來,台北市新建案可售戶數已連續4年超過6,000戶以上,供給量處於高水位,已超過2014年以前多頭水準。
目前尚未像2014年出現供給過剩的原因,在於經濟成長強勁、房地合一稅鎖住賣壓,推升新建案市場需求,建案因此還能順利消化。
也因此,業者仍需注意,老屋重建、高額容積是個「甜蜜的陷阱」,它具備龐大商機,卻也潛藏危機。現在雖然安全無虞,但若未來需求面下降,或者重建量能再進一步大幅擴張,建案的銷售風險將因此上升,業者應居安思危,慎防掉入高額容獎陷阱當中,以免「菜蟲吃菜菜下死」。
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