賣厝阿明/商業不動產可能是下一波風口? 看看專家怎麼說
一位室內設計師表示,最近買了台中七期國際大師設計的「微型商辦」;在IG上擁有幾十萬粉絲的美女直播主,也正在看微型辦公據點,房市趨勢似乎大不同!
這個單元邀請李立夫建築師與大家分享,台灣商業不動產過去、現在、未來與台灣不動產可能的下一波風口。
隨著社會經濟、政治局勢的變遷,商業不動產經歷了哪些變化?以及未來何去何從?分成四個部分來說明:
1.商業不動產的過去?2.商業不動產的現在?
3.商業不動產的未來?
4.微型商辦崛起的原因?
Q1.商業不動產的過去?
A:過去我們常說「台灣錢淹腳目」,指的是台灣1980年代,蔣經國推出十大建設,經濟快速起飛,我們與南韓、香港及新加坡等地區並稱「亞洲四小龍」,那時大家「國民所得三級跳」,也帶動了百貨商場發展。
我們可以從這裡回顧到更早的殖民時期,看看當時商業不動產的脈絡:
殖民時期(1895年–1945年)
台灣的城市逐漸現代化,特別是台北、台中和台南等地的主要市區,
這時期就屬南來北往的火車站周邊最熱鬧,像是台北的博愛路商圈、台中青草街等,都是以火車站為中心的商業街區,周邊當然衍生了許多傳統市集,同期間,新型態現代化建築物與商業區也逐步興起。
後來,殖民政府推動工業化,商業不動產開始部分用於工業用途,像是工廠和倉庫,像是基隆、高雄這種港口城市,發展了物流與貿易相關的商業設施。
戰後重建與經濟起飛期(1945年–1970年代)
1945年後,商業活動仍以市中心的舊市區為主,而商業不動產還是傳統市場店面和小型零售店鋪為主;1950年後,台灣推動,進出口,替代工業化政策,促進了工業不動產的發展,例如台中工業區、高雄加工出口區,在那時建立了大量工廠和相關的倉儲設施。
經濟奇蹟與都市擴展期(1980年代–1990年代)
就是一開頭提到的「台灣錢淹腳目」年代,隨著大家收入變多、消費水平提升,商業不動產朝現代化的大型百貨商場興起,像大家常去逛遠東百貨、新光三越,這些場所集中了零售、餐飲和娛樂,成為大家主要社交和購物場所。
1980年後,服務業興起,所以市中心的辦公大樓、金融需求大幅增加,當時台北市的信義計畫區,就逐漸發展成為台灣的金融商業中心,許多銀行、跨國公司、保險機構把總部設立於此,到了這個時期,商業不動產的發展增加了商務用途。
Q2.商業不動產的現在?
A:2000年後,台灣進入全球化時代,商業不動產開始向多功能綜合體發展,像是台北101、微風廣場等,不僅涵蓋零售、餐飲、辦公等,還成為地標性建築,變成觀光打卡地點,吸引不少國內外遊客來玩。
這幾年更因為網路發達、疫情挑戰,人們工作型態也隨之改變,更多遠端工作與電子商務興起,傳統的實體零售店面沒落(還有一個問題點是租金太貴),也有一部分商業不動產轉向物流與配送中心用途,像是蝦皮這種現代化倉儲設施,以滿足網購需求。
B:共享空間與智慧建築,主要是共享辦公空間,除了會有基礎設備與會議休閒空間,相對便宜的租金、彈性租期的特性,吸引年輕企業家和自由工作者入駐(還有一個優點,在共享空間有機會與不同企業或各領域人才交流)。
Q3.商業不動產的未來?
A:都市更新,舊市區活化
隨著台灣人口逐漸集中在大都市,商業不動產未來發展重點,就是如何在既有的商業區重新活化利用,例如,翻新舊市區商業地產,重建或改建為新型商業綜合體;以及政府支持主導都市更新。
李立夫建築師說,都市更新很好,只是開發時間跟新舊環境雜處因素,導致完整的商業輪廓與生活品質跟 新重劃區 比較起來…還是有點不一樣!
B:環保意識提升
這是現在非常重要議題,像是ESG趨勢、綠色認證、綠色金融、綠電服務、低碳淨零…這些問題,台灣的商業不動產也加速邁向綠色建築和永續發展,
現在呢,我們可以看到許多新建的商業大樓(國家一號院),開始使用環保材料,注重建築物的能源效益,主要還是希望達到永續經營的目標。
C:微型商辦興起
其實「微型商辦」概念最早從日本開始發酵,寸土寸金的日本東京,許多商辦還沒蓋好,就已滿租,甚至很多房東都只租不賣;恰好台灣正逢數位時代,青年創業風潮正起,與日本一樣,交通方便、小坪數、租金相對便宜的工作空間,便是年輕創業家選擇微型商辦的主要原因。
Q4.微型商辦崛起的原因?
A,外在條件:
台灣半導體科技優勢吸引國內外大廠擴大投資,加上我們的的資安風險較低與有目共睹的防疫措施,除了吸引台資回流,也讓投資人對投資台灣產業發展深具信心;
B,內在條件:
受惠於台灣青年新創企業蓬勃發展,事業多以網紅直播帶貨、遊戲企劃、網購電商、社群行銷為主。由於新創團隊人數不多,所以這些企業不需要傳統大型辦公空間,更傾向於靈活、可負擔的小型商辦空間。
微型商辦的出現正好滿足了這部分市場的需求,提供了麻雀雖小功能齊全的辦公環境,還能附加更多功能,像是辦公室可以兼當網紅、電競直播、微商帶貨、抖音/YT自媒體攝影工作室等用途,大方向的促進微型商辦發展。
正如開頭報導提到,現在年輕世代不同以往固定工作模式,加上疫情翻轉辦公生態,新型「自雇族」快速崛起(以前是兼差性質,現在變成職業接案者),共享或個人工作室已經無法滿足AI創業者需求,年輕人喜歡的有完善捷運路網,漂亮門面、智慧管理的「微型商業辦公室」。
感謝李立夫建築師對於「商業不動產可能是下一波風口」精彩分享。
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