賣厝阿明／改善租屋黑市第一步 推動租金行情透明化
許多人對於房子「買不起」又「租不好」感到十分沮喪，尤其是離家求學的學生，或初出社會的年輕人，其實很需要立即安定下來，但單是要了解地區的合理租金、與房東間的權利義務，就得花許多力氣。
包租代管社會宅系列報導，阿明邀請曾為台灣社宅發展，親至日本實地考察當地租賃服務業發展，新北市租賃公會張惠山來為大家分析。
租屋需求長期化且供不應求
相信許多民眾有感，以往租屋這個行為多半被認為是一個短期現象，因此政府部門並沒有太重視租屋市場的發展或調查租金價格波動，甚至連實際房東、房客數量有多少都不明確。近年來因為房價上漲速度遠超於薪資所得漲幅，以致民眾首購年齡不斷上升，早在2015知名房產企業調查，臺北市首購年齡已突破四十歲，若從大學畢業22-25歲算起，許多人租屋可能不是三、五年的過渡期，而是十幾、二十年的居住選擇。
我們從非官方數據統計中發現，全國租屋戶數約87萬至百萬戶，但2019年財政部統計把房子出租給「自然人」的房東，僅有31萬筆繳稅，顯示絕大多數的租房皆是「租屋黑市」。
而在租屋量體不足狀況下，租屋市場也是房東市場，導致一般租客從電費計算、設備更新、遷入戶口、申請補助等皆需要房東同意，如果不先告知房東，日後房東如果漲租金或需要搬家的成本都會更高，這也造成租屋黑市仍然存在的現象。
張惠山說到，台灣的租屋黑市除了讓政府減少稅收之外，另一個問題是租屋補助政策（如租金補貼、包租代管）無法落實，這也導致租屋民眾的租屋安全與居住品質問題被隱藏，例如違法隔間、缺乏逃生設施的頂樓加蓋或地下室等，即使政府有心想改善，因為缺乏正確的資料，包括數量與地點等，也難以著手。
推動租屋市場透明以改善租屋黑市
好消息是為了改善租屋黑市問題，內政部決定推動租屋透明化，將於2025年1月公佈各區域租金行情（目前112年有效租約案件已達65.7萬筆，約占整體租屋市場的75％）。
而目前租約行情資料來源主要有三個：
1. 修法規定租賃仲介案件與轉租案件實價登錄
2. 包租代管業提供租賃案件資訊
3. 推動租金補貼政策
內政部將以「去識別化、個資保護、不用修法」的原則來公佈各地租金行情，未來將視各區域的資料樣本數及完整度，進一步提出不同房型、屋齡等相關統計資訊，定期每年公布，讓租屋民眾更瞭解租賃市場情形，逐步推動租屋市場透明。
張惠山也對租屋透明化政策表示贊同，畢竟，公告租金行情有助於提升租屋市場的透明度與公平性。透過這些公開資料，民眾能更清楚地了解當地的租金水準，更理性選擇租屋，也能減少因租金不透明而引發的糾紛。
另一方面政府也可以藉此平台資訊有效監督租屋市場，鼓勵房東提供更公平的租金設定，進而改善整體租屋品質與居住安全。隨著這些資料的公開透明，希望未來租屋市場能更加健康與穩定，讓所有租屋民眾都能享有更安心舒適的居住環境。
新北市租賃公會張惠山https://www.facebook.com/profile.php?id=100000128101607
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