賣厝阿明/土地要被徵收 我只能被接受嗎?專家揭開徵收面貌
土地徵收是政府為了公共利益的需要,依法強制取得私人土地的手段。早期苗栗大埔徵收案,引發社會各界的關注,因此主管機關檢討當時的徵收程序,但現在多數民眾對於徵收的印象仍停留在過去階段。現今政府不斷修正徵收機制,盡量使其完善及符合期待,為了讓民眾能了解現在土地徵收是如何進行的,阿明特別邀請到王昱凱地政士事務所王昱凱代書,以專業的角度來為土地徵收議題做分享。
根據《土地徵收條例》第3條規定,政府可以為國防事業、交通事業、公用事業、水利事業、公共衛生及環境保護事業等各種公共事業徵收私有土地。王昱凱表示,現今土地徵收案,大多集中在道路用地及大型公共建設上,例如都市計畫中的道路拓寬工程及政府預計興建的重要建設等。
王昱凱分享,台中市近期印象深刻之一的徵收案-復興路與大智路拓寬計畫,該計畫因原先的台中火車站如要從前門通行到後門需要繞道一整圈,為使交通更加便捷,規劃打通前後站,讓前站到後站只需要2分鐘,並將雙向兩車道擴展為四車道、增設人行道、自行車道和綠化帶,旨在改善當地交通狀況、提升整體道路環境質量。
然而,要提出徵收計畫也必須經過一定法定程序。王昱凱說,政府機關會先經過綜合性評估,考量公共利益之需求和符合經濟效益,像是徵收後未來交通流量和預期紓緩堵塞路段的交通效果。這些評估報告會提交給中央主管機關審查,通過後才能正式發動徵收。
王昱凱指出政府取得土地有多種方式,其中最多數的方式有幾種:協議價購、徵收(含區段徵收)及市地重劃等,今天以協議價購及徵收跟各位分享。
▌協議價購:是在徵收前一種較為柔和的手段,政府與土地所有權人協商,透過不動產估價師提供專業估價報告,政府根據報告提出收購金額,以市場正常交易價格收購。若所有權人對協議價購的金額不滿意,可以提出進行重新審查。但達一定協商後仍無法完成協議,就會進入徵收階段。
▌徵收:當協議價購無法達成收購,政府會依法向主管機關申請以「市價」徵收,其「市價」仍是依據不動產估價師提出之綜合報告做為市價參考值,非為過去之公告現值加成計算。不過此種方式是一種強制手段,所有人權仍會取得該徵收價金,但常態而言土地所有權人想守護的產權則會被徵收機關取得。
王昱凱代書分享復興路與大智路拓寬計畫工程徵收,當時就有一在地知名補習班面臨徵收,但業者希望政府避開拆除,提出了道路繞道方案,但政府的徵收計畫都已做過全盤綜合性的評估,並且繞道方案也不符合民眾經濟效益,最後政府經過長達12年的溝通和協商,最終以價購或協議價購的方式,讓全數24戶所有權人達成協議,順利讓計畫推進。
土地徵收是城市在推動發展蠻耗時的一環,在徵收過程需要面對眾多產權進行多方整合,民眾面對被徵收時,其實可以積極與政府溝通,參與協商過程,確保自身權益,另一方面也可以為公共建設貢獻自己的一份心力,創造更美好的城市未來。
最後,在土地徵收之外,王昱凱還提醒民眾慎防不動產詐騙。近年來,詐騙手法不斷翻新,不僅覬覦個人帳戶資金,還轉移到不動產資產上,為了保護個人產權,代書建議民眾申請「地籍異動即時通服務」,特別是針對房產沒有貸款的。此服務可在不動產權利發生移轉或設定抵押時,第一時間發送手機簡訊或電子郵件通知,讓所有權人隨時掌握不動產權利變動資訊,多一道保護機制,保障自身財產安全。
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