賣厝阿明/總價多少會被課稅? 一次看懂「豪宅稅」

房市示意圖。圖/聯合報系資料照片
房市示意圖。圖/聯合報系資料照片

豪宅稅是什麼?怎麼課?豪宅稅上路至今,又對市場造成了哪些影響?阿明邀請到住商不動產101世貿店店長陳德潤為大家解惑,陳店長也將分享他所觀察到的房市脈動與後續走勢。

豪宅稅是一種俗稱,完整的說法是「高級住宅加價課徵房屋稅」,並早已從民國100年即開始實施。為什麼會有豪宅稅呢?陳店長表示,於民國98年時,原本高級住宅跟一般房屋的評價標準是相同的,也就是說,高級住宅雖然房價很高,房屋稅卻跟一般房屋一樣、不成比例,稅賦明顯偏低。故為了促進租稅負擔的合理化,更真實的反映高級住宅應有的房屋評價,財政部請各地方政府,研議提高高級住宅的房屋評定現值,來加價課徵房屋稅,就成了後來大家俗稱的豪宅稅。

怎麼樣的物件會被課徵豪宅稅,陳德潤說明,以台北市為例,起初提出房屋為鋼筋混凝土以上構造等級,經逐棟認定具有「獨棟建築、外觀豪華、地段絕佳、景觀甚好、每層戶少、戶戶車位、保全嚴密、管理週全」這八項標準,就認定為高級住宅。不過,因為上述的八項認定既主觀又無法有規格化標準,也沒有考慮到房屋市價、面積大小等因素,後來台北市又參採專家意見,增訂具有一致性的審查認定要件,分別是:

1、每戶總價8000萬元以上(含車位價)。

2、每坪單價100萬元以上或每戶面積不含車位為80坪以上。

3、房屋為鋼筋混凝土以上構造等級(EX:鋼筋混凝土、鋼骨、鋼骨鋼筋混凝土),且用途為住宅。

在計算房地總價時,依規定,如果是面積小於等於80坪者,要加入兩個車位的價格;超過80小於等於160坪者,則要加計三個車位;超過160坪者,要加計四個車位。具體的計算方法,又因房屋落成的時間不同而有差別。簡單來說,當被認定為豪宅時,每年4月下旬至5月初所收到的房屋稅單上,會清楚顯示,如果有任何疑義,都可以直接向稅務機關反應或申訴。

除了豪宅持有稅之外,房屋交易時,若持有時間在105年以前,在買賣移轉時則依財產交易所得稅課徵,其所認定的豪宅標準於今年2月公布各縣市交易總價分別下修,台北市由7000萬元以上下修到6000萬元以上、新北市則從總價6000萬元以上下修至4000萬元以上的房屋,就是官方認定的豪宅,移轉時就需繳納較多的稅。至於桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市、高雄市的豪宅稅總價門檻,在3000萬元,其他縣市則是2000萬元。

陳店長直言,豪宅稅的存在,多少會影響市場上對豪宅產品的看法,而且最近中央銀行對豪宅產品的放款,也更為謹慎,一般來說,總價超過7000萬元的物件,貸款成數通常會低於6成,也就是說買方的自備款需再提高,這都使得目前豪宅產品的交易比例相對較低。

觀察目前豪宅市場,仍以自住剛性需求為主軸,加上豪宅產品的供給量原本也就不大,市場供需仍屬平衡,以整體而言,認為短期內不至於有太大的市場波動。

感謝住商不動產101世貿店店長陳德潤 知識分享

住商不動產101世貿店店長陳德潤。 圖/陳德潤提供
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