虛坪改革與實坪制之探討

近年台灣房價上漲，人民反彈，尤其都會區公設比來到將近35%以上，民眾花半生積蓄購入房產，實際獲得居住坪數大幅縮水，公共設施少為住戶使用，引發「看得到、吃不到」還要多花百萬元買「虛坪」之爭議，看似不合理房市現況，引發立委質詢並希望仿照歐美、日本國家改採「實坪制」之訴求。內政部長在立法院質詢時以「虛坪改革」作為回應，針對「虛坪改革」與「實坪制」之差異，本人在此一一說明。

所謂實坪制，指的是在房屋權狀登記時，登記「室內主建物」(室內面積)與「附屬建物」(雨遮、陽台等)實際居住到的使用空間。有兩種討論，一種是共有部分面積可登記，但不計價；一種是共有部分面積不可登記，也不可計價。優勢是民眾從權狀即可得知自己居住的實際面積，也是社會針對虛坪的改革訴求。而虛坪改革則是針對建設公司的公設(大廳、電梯、梯廳、中庭、機電、消防等)空間坪數去做規範與調整。兩者之間差異性在於：一個是面向消費者提供他們想要的「答案」；一個是調整虛坪在整體權狀坪數的佔比幅度。

本人在房地產業30餘年，針對完全實坪制(不登記、不計價)提出現況執行上的困難：

第一，羊毛出在羊身上，實坪制單價勢必會大幅提高。大廳、梯廳、閱覽室，甚至是消防梯間、機電設備等公共設施，這些建造成本透過實坪制轉嫁到購屋者居住坪數上，房價不會因此下降，反而大幅上升。

第二，目前全國有900多萬房子，是用舊制權狀登記(主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積)，如一刀切改成實坪制，舊制與新制價格不同，是否會造成資訊混亂、房市動盪？再者舊制權狀要不要重新登錄？如此不只耗費政府資源，新舊制陣痛期亦會造成買賣雙方資訊不透明。

第三，管理費問題。目前大樓都以權狀坪數來計算一坪管理費用，未來實坪制，管理費如何採計？建設公司會給出各公共設施坪數清單列總嗎？

第四，政府房屋稅收，是按照不同區段訂出價格再乘於坪數。如以實坪制來說，政府稅收勢必降低，財政收入恐怕大幅縮水。

第五，公共設施不登記、不計價之結果，有可能導致建設公司盡量減少公共設施，或反其道而行大幅增建公設轉嫁到實際居住面積上，而造成市場上價格差異過大，增加鑑別難度，甚至大幅降低公設，端出破盤價格之產品，反而造成大樓生活機能的嚴重弱化。

以總體經濟來說，本人一向主張依市場供需法則來解套。以買賣雙方供給需求為基底，在規劃建築時必須符合大眾需求，讓市場去優勝劣汰。公設比高低是大眾選擇產品的依據。每人需求皆不同。有家庭的，或許更在意公設豐富性(遊戲室、中庭花園、兒童閱覽室、家教室等等)，單身薪貴可能偏向公設比低之產品。所以硬性規定實坪制，而看不到公設配比，實屬不智。此外，公設包含車道與停車空間，但停車空間又是機電、水箱裝置位置，要如何劃分專屬產權之車位坪數，以及公共設備也是一大難題。

因此，本人覺得如要改革，可傾向「虛坪制改革」或「實坪制，但部分面積須登記、不計價」較為適切。設定公設百分比上限。避免建設公司無限擴大容積使用空間，又或者把免計容積或獎勵容積調降。讓建設公司擁有彈性，規劃出對銷售有幫助的產品，也有利於大眾選擇。

最後，居住正義是大範疇社會議題，需要靠您我一起努力，而單方面打壓營建業生存空間，不利創造社會雙贏，還望政府三思。

坪數電梯陽台

聖揚機構陳正哲總經理

經歷： 1、比利時布魯塞爾自由大學碩士 2、逢甲大學銀行保險系、財務金融系兼任講師22年 3、台中縣、台中市政府消費爭議調解委員10年 4、大台中不動產開發公會理事長 5、台中市政府都市設計審議委員 6 、台中旌旗敎會區牧現職： 1、聖揚機構總經理 2、聖揚文化藝術基金會董事 3、大台中不動產開發公會榮譽理事長 4、聯合新聞網房地產達人專欄作家