虛坪改革與實坪制之探討

近年台灣房價上漲,人民反彈,尤其都會區公設比來到將近35%以上,民眾花半生積蓄購入房產,實際獲得居住坪數大幅縮水,公共設施少為住戶使用,引發「看得到、吃不到」還要多花百萬元買「虛坪」之爭議,看似不合理房市現況,引發立委質詢並希望仿照歐美、日本國家改採「實坪制」之訴求。內政部長在立法院質詢時以「虛坪改革」作為回應,針對「虛坪改革」與「實坪制」之差異,本人在此一一說明。

所謂實坪制,指的是在房屋權狀登記時,登記「室內主建物」(室內面積)與「附屬建物」(雨遮、陽台等)實際居住到的使用空間。有兩種討論,一種是共有部分面積可登記,但不計價;一種是共有部分面積不可登記,也不可計價。優勢是民眾從權狀即可得知自己居住的實際面積,也是社會針對虛坪的改革訴求。而虛坪改革則是針對建設公司的公設(大廳、電梯、梯廳、中庭、機電、消防等)空間坪數去做規範與調整。兩者之間差異性在於:一個是面向消費者提供他們想要的「答案」;一個是調整虛坪在整體權狀坪數的佔比幅度。

本人在房地產業30餘年,針對完全實坪制(不登記、不計價)提出現況執行上的困難:

第一, 羊毛出在羊身上,實坪制單價勢必會大幅提高。大廳、梯廳、閱覽室,甚至是消防梯間、機電設備等公共設施,這些建造成本透過實坪制轉嫁到購屋者居住坪數上,房價不會因此下降,反而大幅上升。

第二, 目前全國有900多萬房子,是用舊制權狀登記(主建物面積、附屬建物面積及共有部分面積),如一刀切改成實坪制,舊制與新制價格不同,是否會造成資訊混亂、房市動盪?再者舊制權狀要不要重新登錄?如此不只耗費政府資源,新舊制陣痛期亦會造成買賣雙方資訊不透明。

第三, 管理費問題。目前大樓都以權狀坪數來計算一坪管理費用,未來實坪制,管理費如何採計?建設公司會給出各公共設施坪數清單列總嗎?

第四, 政府房屋稅收,是按照不同區段訂出價格再乘於坪數。如以實坪制來說,政府稅收勢必降低,財政收入恐怕大幅縮水。

第五, 公共設施不登記、不計價之結果,有可能導致建設公司盡量減少公共設施,或反其道而行大幅增建公設轉嫁到實際居住面積上,而造成市場上價格差異過大,增加鑑別難度,甚至大幅降低公設,端出破盤價格之產品,反而造成大樓生活機能的嚴重弱化。

以總體經濟來說,本人一向主張依市場供需法則來解套。以買賣雙方供給需求為基底,在規劃建築時必須符合大眾需求,讓市場去優勝劣汰。公設比高低是大眾選擇產品的依據。每人需求皆不同。有家庭的,或許更在意公設豐富性(遊戲室、中庭花園、兒童閱覽室、家教室等等),單身薪貴可能偏向公設比低之產品。所以硬性規定實坪制,而看不到公設配比,實屬不智。此外,公設包含車道與停車空間,但停車空間又是機電、水箱裝置位置,要如何劃分專屬產權之車位坪數,以及公共設備也是一大難題。

因此,本人覺得如要改革,可傾向「虛坪制改革」或「實坪制,但部分面積須登記、不計價」較為適切。設定公設百分比上限。避免建設公司無限擴大容積使用空間,又或者把免計容積或獎勵容積調降。讓建設公司擁有彈性,規劃出對銷售有幫助的產品,也有利於大眾選擇。

最後,居住正義是大範疇社會議題,需要靠您我一起努力,而單方面打壓營建業生存空間,不利創造社會雙贏,還望政府三思。

房產專家
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*學歷: 比利時布魯塞爾自由大學碩士
*經歷: 逢甲大學銀行保險系、財務金融系兼任講師22年 東海大學企管系、會計系兼任講師15年 台中縣政府消費爭議調解委員8年 台中市政府消費爭議調解委員2年 大台中不動產開發公會理事長2013~2016 TBMA台灣企業經營協會理事長

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