賣厝阿明/買到漏水屋怎麼辦?掌握這一點 不用擔心賣方不處理

住商不動產岡山加盟店專業經理人廖美淋(右)。 圖/廖美淋提供
住商不動產岡山加盟店專業經理人廖美淋(右)。 圖/廖美淋提供

好不容易存到頭期款買房,卻發現自己買的不是夢想屋而是漏水屋,不僅牆角出現水漬、壁癌,天花板在大雨後也有漏水狀況,如果是跟建商買而且還在保固內,至少可以要求建商處理完善,但若是買中古屋,遇到漏水的情形不知道該從何下手,幫自己爭取權益。

買到漏水屋標準SOP請看這!掌握「時間」,不用擔心漏水賣方不處理!

住商不動產岡山加盟店專業經理人廖美淋表示,發現漏水問題記得依定要先確認「這個」!

基本上,在成屋買賣契約和不動產說明書,都有要求要標示「滲漏水狀況」及「漏水位置」。如果標示滲漏水狀況是『無』,或者滲漏水處揭露不符合現況,例如:有3處漏水只寫了2處等情形,這時候就可以採取後續的動作。

阿明科普一下,通常在買賣契約上並不會特別針對「漏水瑕疵」約定相關的法律效果。也就是指一般遇到漏水狀況可以主張的權益會以民法的「物之瑕疵擔保」及「不完全給付」兩種規定。

▌STEP 1:通知

發現漏水當下,首先要「通知」前屋主,客氣的告知前屋主出售的房子有漏水狀況,希望他能協助處理。當然這也是法律上會需要你做的前置作業之一!

通知很重要!通知很重要!通知很重要!

根據民法第354、359條的瑕疵擔保請求權原則,為交屋後5年,但要特別注意的是,如果你已經發現了瑕疵,就必須在發現「漏水的6個月內」通知屋主,超過時間就代表放棄請屋主維修的權利。

假如真的遇到房東神隱,收到漏水通知一樣對你愛搭不理,或是有溝通但沒有共識,請記得要在「對方收到瑕疵通知後」的「六個月」內向法院起訴主張權利,否則上述民法「瑕疵擔保」的權利會消滅。

PS.建議可以找抓漏師傅到現場初估修繕費用,假設金額不大,首次聯絡就告知屋主,而屋主也願意處理,當然是皆大歡喜。

▌STEP 2:催告

買房遇到漏水實務上,會由買方請「仲介」來傳達修繕或是處理漏問題的方法。但是常常會事與願違,畢竟透過第三人傳達,有相當大的比例會理想很豐滿,現實很骨感,後續也更容易產生爭議。

假設真的遇到前屋主收到修繕通知不處理,最直接的作法就要透過「催告」要求他出面。使用「存證信函」通知,如果屋主再不出面,最壞方式就是走法院程序,透過強制力來解決。

▌該打官司、上法院嗎?

但是!到底該不該打官司?這時候我們要先來問問自己打官司的機會成本到底多高!

A・目前漏水狀況造成多少財物損失?

B・自己修復漏水問題會花多少錢?

C・有沒有足夠的耐心、時間及心情來處理?

通常打官司一審至少需要三庭,光出庭就會花費很多時間,如果有需要聘請律師出庭、寫訴狀、幫忙辯護等花費是不是可以負擔?

如果不請律師,提起訴訟也是要先付裁判費給法院,官司勝訴雖然可以請求對方支付相關費用,但是敗訴可是要連對方的費用也要付。

D・純粹奇摩子不好

有些人打官司不缺錢也不在意時間心力,單純為了出一口氣不爽被騙,或是賣方態度囂張跋扈,不打官司出一口氣自己心裡會不舒服。

PS.建議大家不要為了1~2萬的維修費用打官司,打官司很消耗時間與金錢。

▌補充說明

A・點交(很重要!)

買房時候「點交」步驟千萬不可以省,內部屋況一定要認真檢查,驗屋當下方有發現任何漏水或是其他瑕疵,記得請屋主處理,並約定修繕驗收日期。

B・同時履行抗辯權

如果真的遇到不願意處理屋主的狀況,可以採取「同時履行抗辯權」的手段,透過不付尾款來牽制屋主要將漏水狀況處理好。同時履行抗辯權就是「一手交錢,一手交貨」的意思,必須雙方同時一起交付東西給對方。

雖然說這部分的法律效用有限,會牽扯到比例原則問題,但或多或少有一定的嚇阻作用,通常屋主為了想快點拿到錢,多半願意負責維修或協調減價。

感謝住商不動產岡山加盟店專業經理人廖美淋 知識提供

圖/賣厝阿明提供
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