賣厝阿明／買到漏水屋怎麼辦？掌握這一點 不用擔心賣方不處理

好不容易存到頭期款買房，卻發現自己買的不是夢想屋而是漏水屋，不僅牆角出現水漬、壁癌，天花板在大雨後也有漏水狀況，如果是跟建商買而且還在保固內，至少可以要求建商處理完善，但若是買中古屋，遇到漏水的情形不知道該從何下手，幫自己爭取權益。

買到漏水屋標準SOP請看這！掌握「時間」，不用擔心漏水賣方不處理！

住商不動產岡山加盟店專業經理人廖美淋表示，發現漏水問題記得依定要先確認「這個」！

基本上，在成屋買賣契約和不動產說明書，都有要求要標示「滲漏水狀況」及「漏水位置」。如果標示滲漏水狀況是『無』，或者滲漏水處揭露不符合現況，例如：有3處漏水只寫了2處等情形，這時候就可以採取後續的動作。

阿明科普一下，通常在買賣契約上並不會特別針對「漏水瑕疵」約定相關的法律效果。也就是指一般遇到漏水狀況可以主張的權益會以民法的「物之瑕疵擔保」及「不完全給付」兩種規定。

▌STEP 1：通知

發現漏水當下，首先要「通知」前屋主，客氣的告知前屋主出售的房子有漏水狀況，希望他能協助處理。當然這也是法律上會需要你做的前置作業之一！

通知很重要！通知很重要！通知很重要！

根據民法第354、359條的瑕疵擔保請求權原則，為交屋後5年，但要特別注意的是，如果你已經發現了瑕疵，就必須在發現「漏水的6個月內」通知屋主，超過時間就代表放棄請屋主維修的權利。

假如真的遇到房東神隱，收到漏水通知一樣對你愛搭不理，或是有溝通但沒有共識，請記得要在「對方收到瑕疵通知後」的「六個月」內向法院起訴主張權利，否則上述民法「瑕疵擔保」的權利會消滅。

PS.建議可以找抓漏師傅到現場初估修繕費用，假設金額不大，首次聯絡就告知屋主，而屋主也願意處理，當然是皆大歡喜。

▌STEP 2：催告

買房遇到漏水實務上，會由買方請「仲介」來傳達修繕或是處理漏問題的方法。但是常常會事與願違，畢竟透過第三人傳達，有相當大的比例會理想很豐滿，現實很骨感，後續也更容易產生爭議。

假設真的遇到前屋主收到修繕通知不處理，最直接的作法就要透過「催告」要求他出面。使用「存證信函」通知，如果屋主再不出面，最壞方式就是走法院程序，透過強制力來解決。

▌該打官司、上法院嗎？

但是！到底該不該打官司？這時候我們要先來問問自己打官司的機會成本到底多高！

Ａ・目前漏水狀況造成多少財物損失？

Ｂ・自己修復漏水問題會花多少錢？

Ｃ・有沒有足夠的耐心、時間及心情來處理？

通常打官司一審至少需要三庭，光出庭就會花費很多時間，如果有需要聘請律師出庭、寫訴狀、幫忙辯護等花費是不是可以負擔？

如果不請律師，提起訴訟也是要先付裁判費給法院，官司勝訴雖然可以請求對方支付相關費用，但是敗訴可是要連對方的費用也要付。

Ｄ・純粹奇摩子不好

有些人打官司不缺錢也不在意時間心力，單純為了出一口氣不爽被騙，或是賣方態度囂張跋扈，不打官司出一口氣自己心裡會不舒服。

PS.建議大家不要為了1～2萬的維修費用打官司，打官司很消耗時間與金錢。

▌補充說明

Ａ・點交（很重要！）

買房時候「點交」步驟千萬不可以省，內部屋況一定要認真檢查，驗屋當下方有發現任何漏水或是其他瑕疵，記得請屋主處理，並約定修繕驗收日期。

Ｂ・同時履行抗辯權

如果真的遇到不願意處理屋主的狀況，可以採取「同時履行抗辯權」的手段，透過不付尾款來牽制屋主要將漏水狀況處理好。同時履行抗辯權就是「一手交錢，一手交貨」的意思，必須雙方同時一起交付東西給對方。

雖然說這部分的法律效用有限，會牽扯到比例原則問題，但或多或少有一定的嚇阻作用，通常屋主為了想快點拿到錢，多半願意負責維修或協調減價。

感謝住商不動產岡山加盟店專業經理人廖美淋 知識提供

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