張旭嵐/換屋族掃到颱風尾? 限貸可用這幾招因應

房貸示意圖。圖/聯合報系資料照片
房貸示意圖。圖/聯合報系資料照片

第二季央行理監事會議決議不升息房貸族暫時鬆了一口氣,反倒變成換屋族頭在燒,因為本次理監事會議針對六都及新竹縣市等8縣市,啟動選擇性信用管制,管制地區的第二戶房貸上限為7成,且無寬限期,所以雖未升息,但仍以限貸箝制住房市,使市場交易像一壺煮不開的溫水。

限制第二屋貸款,原意是衝著投資客而來,不過換屋族群卻意外掃到颱風尾,尤其是本月正要進入核貸階段的第二屋申貸者,可能首當其衝,被央行突如其來的限貸舉動打亂陣腳,原本估算的八成若降成七成,以房價千萬為例,自備款就必須多準備一百萬,勢必擠壓到裝潢或家電預算。

雖然央行正研擬方案,排除對自用型換屋族的貸款影響,不過現正面臨貸款送件的朋友,已然箭在弦上,可以考慮幾個因應對策:

首先,若第一屋的貸款已剩不多,且手邊資金還算充裕,可以考慮先將第一屋貸款結清,那麼名下的第二屋申貸時,仍屬唯一一件房貸,便能不受限貸制約。

其二,若夫妻購屋,第一屋由先生名義貸款,可以考慮第二屋以太太或其他家人的名義申貸,若太太收入狀況不如先生,則可讓先生作為保人,仍然有機會爭取較好的貸款條件。

其三,先賣再買!若原本的換屋規劃,就有出售第一屋的打算,則可以先賣屋,再購屋,避免名下同時有兩戶貸款的壓力,也有助於爭取較好的類首購條件。

其四,若真的僅能貸七成,導致財務分配緊縮,有資金周轉需求,恐怕就得跟親友調頭寸,或求助於信貸,不過信貸利率較房貸高,且假如已有兩筆房貸,信貸承做不易,其實可以諮詢第一屋增貸的可能性,不過央行也規定,增貸資金不得流向不動產,總額度比例也不會超過核可的房貸成數,因此適用於已經繳款多年的房貸族,對於緩解生活經濟壓力仍有不小幫助。

央行無預警啟動選擇性信用管制,成為很多人換屋路上的程咬金,但與2014年針對特定區域自然人第二戶限貸6成的情形相比,本次央行的管制還算溫和,且部分蛋白區的貸款成數,本來就是抓7成左右,倒是六都和新竹縣市以外未受限制,似乎也算這波政策下的幸運兒。

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台灣房屋-張旭嵐

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台灣房屋集團趨勢中心執行長、中華人事主管協會公關講師 學歷 台灣大學創業創新在職專班EiMBA 111級 ★資歷:1111人力銀行發言人 東森渡假村行銷經理 TVB歐洲台普通話主播 東森新聞記者 ★證照:就業服務乙級技術證照 租賃住宅管理人員證照 ★著作:不買豪宅買好宅(商周) ★Podcast:嵐姐好家在 ★粉專:張旭嵐的嵐姐好家在、張旭嵐的聖誕小公公

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