地主委託都市更新…建商向銀行融資後又加買老屋旁土地 騙局一場

陳宜鴻律師

一、案例事實

地主A有一老屋，想委託B建設公司協助重建，B建設公司與地主A簽訂「委託興建契約書」，約定由B建設公司由其團隊以統包方式承攬本案營建工作並以都市更新方式重建，地主A除需支付營建費用外，還需要支付行政顧問管理費。

另外雙方約定B建設公司完工後可分配到建物及土地。B建設公司以地主A的土地向銀行融資，並於契約中約定地主A以土地向銀行融資的資金，扣除營建費用外，多出的資金作為地主A及B建設公司共同購置地主A老屋旁的土地，以增加都市更新的範圍，意即B建設公司就購買的鄰地部分也有部分土地所有權，可一併參與本案都市更新及分屋。地主A嗣後發覺其遭建設公司詐騙。

就此一案例地主A需瞭解下列法律問題：即「委託興建契約書」的性質為何？地主A如果不想繼續委託B建設公司辦理本都市更新案，是否可以主張解除該「委託興建契約書」？唯有瞭解這些法律問題，才能防範受騙。

二、合建、委建與全案管理的區別

關於都市更新的實施方式，依據《都市更新條例》第43條規定：「都市更新事業計畫範圍內重建區段之土地，以權利變換方式實施之。但由主管機關或其他機關辦理者，得以徵收、區段徵收或市地重劃方式實施之。

其他法律另有規定或經全體土地及合法建築物所有權人同意者，得以協議合建或其他方式實施之」可知，實務最常運用的「權利變換」方式及「協議合建」方式辦理都市更新。

除與實施者簽署合建契約書外，亦有地主希望透過委建的方式，尚有地主係委託全案管理公司的方式辦理都市更新重建事宜，謹就「合建」、「委建」及「全案管理」等方式分別介紹如下：

1.合建：地主以持有之土地與建設公司合作興建房屋，建設公司負責所有營建所需的資金，重建的過程中包括與屋主協調、向政府機關遞交文件、房屋銷售、發包給營造公司等事務均由建設公司負責，待房屋興建完成後，地主與建設公司依照契約約定的條件，各自分配取得房地。

2.委建：地主以持有之土地委託建設公司興建房屋，營建所需的資金需由地主負擔（如有符合條件，部分可向政府申請補助），地主需支付給建設公司相關營建費用，待房屋興建完成後，均由地主取得，不需另行分配房地給建設公司。

（本文出自《破解不動產詐騙術》)

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