今年能買房了？安娜分析「四種人」：別想馬上買就會賺…五年後恐才出現獲利點

安娜今年可以買房了嗎？

今天要來回答最多粉絲會問我的問題，就是「安娜今年可以買房了嗎？」總算來到了房市的寒冬，是不是今年真的就可以出手了，還是現在買反而會被套牢呢？

快速的帶一下現況。自從去年九月之後，房市急凍到現在也半年了。在第一線的我，可以很篤定的說，沒有錯，現在買氣超差；不少的建案在開案之前都被十分看好，但是最後開出卻都不如預期。

像是之前我有去看三重CITY PARK潤泰的那個案子，當初還沒有開案之前，我幾個朋友就特別約我吃飯，想說問問看我有沒有機會可以幫他預約到賞屋，因為聽說那個時候都已經預約到4、5千組了，真的是非常的誇張。

最近我去看中路的悦讀伊頓，銷售也分享：去年九月以前，其實預約也有到4、5百組，但後來第七波信用管制一下來，最後的成交率卻不到20%。

非常明顯，投資客追價的信心大減，連帶著原本要存自住的人也跟著趨向觀望。有沒有覺得跟買股票的心態很像！

那中古屋呢？大家有個觀念，預售屋的成交價格是中古屋開價的重要指標...當預售屋的價格持續往上漲的時候，附近舊房子通常也會跟著雞犬升天。

因為中古屋的範圍實在是太大了，有40幾年的老公寓，也有20年的華夏，或是一些10年內的新股屋（大樓）。

可是，通常中古屋在市場上都是零星的在賣，甚至一個社區可能兩三年都沒有什麼物件。但，這兩三年房價又漲了這麼多，那這些中古屋的屋主該怎麼開價呢？當然他們只能參考附近新成屋跟預售屋的價格。

常在看中古屋，就會發現，過去兩年大家最常抱怨的就是「哇，這個屋主很敢開」，就是因為附近預售屋的價格一直在往上走嘛。不過，金龍海嘯之後，FB中古屋社團，就開始陸續出現比時登還低的物件，價格回到兩年前，這種物件就越來越多了。

其實金龍海嘯到現在，大概是半年的時間...自己的觀察是，預售屋的買氣的確是凍結了，但是價格卻沒有明顯的鬆動，甚至還有一些建案持續創新高價。不過，那種建案互相哄抬價格的現象已經不太會再看到了。很多建案都不敢開案，或者是平盤開出。

那時就跟我的建商朋友聊，他就提到說第七波的信用管制，其實真的衝擊蠻大的！在這兩三年間買的投資客，現在很多都沒有辦法交屋了。

舉個例子：本來這些投資客在買時候，以為能貸到8成，但是這波管制下來，第2戶只能貸到5成，第3戶只能貸3成。假設當時買的房子，原本預計是拿200萬就可以交屋，但是現在第2戶要補了300萬，第3戶甚至要補到500萬現金，很多人手上其實是沒有這個錢的。

那這時候怎麼辦？難道乖乖讓建商把房子收回去嗎？不可能嘛，因為這樣他之前付的錢都賠光了。所以呢，兩權傷害取其輕嘛...只好讓價拋售，甚至平賺，把這個之前投入的錢拿回來就好了，也不求賺錢。

這個時候會出現一種狀況，新建案在賣60萬好了，可是附近即將交屋的舊建案可能轉約不到50萬，這時候你要選哪一個？所以現在建商就在盤算，這些能換約的，也就是這2023年7月以前買的這一波人，等到他們把這些貨都出掉了，再也沒有這些低於行情的轉售來影響市場價格的時候，再來強銷就好。

有沒有發現中間有一個很弔詭的事情？平均地權條例上路之後呢，因為預售不能再轉約了，反而讓建商更有恃無恐。就算你想要賠售，下車便宜賣給別人，也不可以再賣了。所以目前來看，還看不太到預售屋價格鬆動的現象。

到底可不可以買房

要看你是什麼類型的人。分享一下四種：

1.要自住，資金相對充裕

建議你優先考慮中古屋，或是讓價轉單，比較有機會可以談到好價格或撿到便宜。真心建議多比較多看，現在房子真的是賣的沒有那麼快了，現在這時間點不要被業務話術了。

或想買新房子的預售轉單就是不錯的機會，但要提醒要買這種轉合約的，記得去查看一下該案的實價登錄，因為有可能原屋主買的時候已經漲了好幾波價格，即便同建案也可能買到比較高的價格，就是要多比較。

2.自住，但手上的現金不夠

只能買預售屋慢慢繳的人...常會聽到大家都跟你說自住就不要想那麼多買就對了！但今年我會這樣告訴你：不要輕易的追高。有些預售屋，真的覺得本夢比太高了。如果你在看的預售屋，它的價格比周邊的新成屋的價格高出15%，那我覺得就算是高。

3.買房是投資用，但手上已有兩間以上房子

這類的人，真的不要再買了，就留給別人買吧！一間房，要拿一半的現金出來，我覺得以現在房價來看，投報都不算是太好。

4.是第一間房子，但有其他地方可以住

所以這一間你是打算買來投資的。那這樣今年到底可不可以買？

直接跟你說不是不能買，只是別想著馬上買馬上賺。因為我可以跟你說，今年買今年不會賺，甚至明年也不會賺。你可能要等到五年之後，才會出現獲利點。

再來就是你一定知道的，地段、地段、地段。地段很重要，因為現在這個房價，不是隨便每個地點買都會漲。要挑一個有政府建設加持的，或者是你可以看看大型的建商，是否都有持續的高價購地。像這樣的區域，你就把它當成價值型的投資，就是看長期的。

事實上我也覺得，這才是健康的買房資產的心態..

就我的觀點來看，房子沒有漲就是跌，因為你跟銀行借錢，至少都是2%的利息嘛。所以如果你房子的漲幅沒有超過2%，那你不如就放定存就好了。

不代表不看好房市

要拋開那種「馬上買馬上賺」的思維來買房地產。

看一下歷史經驗，其實現在雙北以外的六都房價，是不是就是10年前的新北？當時新北各區的價格來到5、60的時候，新莊的副都心漲到60幾，然後又跌回到四十幾，之後又回到五十幾。

總之，大概到5、60的時候，漲幅就明顯的趨緩...所以平心而論，現在各縣市都來到高基期，那種買房地產5年翻倍的暴利，我覺得不太可能再出現了。但就像10年前的新北，10年過去了，房價也大概漲了30%左右，長期來看還是可以擊敗通膨的。

當然這都是我的預測而已，我們10年後再回來看。

◎本文內容已獲 安娜馭房術 授權，出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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