台積宅已失去價值？專家提關鍵5點：誘因雖消失、但房價始終看區域發展

最近台積電赴美投資的議題吵得沸沸揚揚，魏哲家董事長也迅速的在台美兩地召開記者會，這樣具規模的投資金額會影響到台灣房地產的發展嗎？

此次台積電赴美投資較多是基於政治形態與美國關稅政策上的考量，其中投資的主要重點有：

擴大美國投資背景

這次台積電赴美投資預計投入一千億元，在台記者會上提到為因應當地客戶的產能需求(根據客戶訂單可得知為持續性計畫)，預計會設置三座晶圓廠、兩座先進封裝廠、一間研發中心，可望為美國帶來巨大投資額跟許多就業機會。

在台灣方面則出現產線供應鏈、經濟產值跟就業等周邊效益的轉移恐慌。

製程轉移與保留

由於台灣具備台積電帶動矽盾晶片科技技術的獨有性、優勢性、經濟發展性及支撐台灣經濟的研發中心資產，如今隨著研發中心、核心技術轉移，引發矽盾神話可能被打破的恐慌。

儘管台積電表示先進(主要)製程仍會留在台灣。

布局計劃

台積電本來就有全球布局時間表，從熊本廠開始便能看出端倪。

本次為政治考量順水推舟推出美國的投資案，已因應國際政治、關稅政策跟商業經營的共存平衡關係。

然考慮到當地制度、職場文化、技術人力、政策效率、地理環境等，面對設廠進度可能跟不上美國總統換屆之政權更替，未來依舊存在變數。

台積電轉移國外投資計畫也與台灣經濟循環存在關係。

2023年到新冠疫情尾聲台灣晶片已出現供過於求的情況，進而影響台積電的設廠計劃。目前即使有前述情況，因國際政治情勢及政策關係，計畫勢必提前變更。

台積電海外設廠投資理所當然帶來台灣房地產市場的不安，其中就屬跟隨台積電周邊效應而生的台積宅最受矚目。

實際上，台積電只是影響房地產走勢的其一原因，左右房地產的因素相當多，選擇住在台積電附近多數也只是基於就業需求、周邊效益跟人口帶動機能的考量。

若是為了自住與換房，投資目的較少者，則不須受此短期的情緒跟議題操弄產生太大恐慌。

於投資層面，或許可以相信台積電承諾將核心技術產鏈留在台灣穩定信心。不然投往國外資產也是一種選擇。

其實綜觀房地產的大漲總是伴隨幾年短期間的時空背景、相關因素、當前議題，台積宅的概念不過也是近幾年科技半導體議題的延伸，或許五年後帶動房市影響力就不會專屬於台積電。

事實上，如今台積電話題性已經開始鈍化，火熱程度隨著政策環境進入平穩狀態，最終房市還是會回歸重大建設、交通發展、產業結構、生活機能、未來紅利、換房成家等因素，這也是影響房地產發展的最初本質。

只要房地產保有最基本的需求價值，伴隨經濟成本跟物價通膨，仍會保有其基本價格買盤。

回顧台灣房價大漲幾個時期：

1.1987年解嚴後，由於資金應用自由開放造成土地價格暴漲。

2.2000年兩岸三通吸引台商回流，引發台商房地投資潮並誕生豪宅商品。

3.2007-2008年國際金融海嘯後歷經短暫房市價格下修，推出量化寬鬆政策(QE)，吸引大量資金挹注進而使房價又開始上漲。

4.2020年至今，低利率伴隨量化寬鬆政策(QE)，在貸款負擔較輕之下，提升房市的購買力。

綜觀以上幾次房價大漲時期可看出多為資金浪潮推波助瀾下的結果。

影響房價的走勢

1.資金環境：科技產業(包括不限於台積電)帶來許多高薪就業機會；另包含物價通膨、升降息、量化寬鬆(QE)、量化緊縮(QT)、政府政策(信用管制、稅賦調整、交易限制)等。

2.人口結構：隨著少子化跟家戶數的增加，人口將逐漸往城市移動。都市機能的健全配合政府作多加上住客需求，熱門區域(蛋黃區、市區)房地產會持續得到推升。

3.產業發展：目前至未來幾年台灣會持續作為科技半導體的龍頭地位，保有一定程度的經濟榮景，屬非短期內須憂慮的議題。

4.區域發展：例如台南南科、舊蛋黃區與沙崙高鐵特區未來將成發展的黃金三角。在交通仍未完備前，會呈現輪動發展的態勢。

未來可望隨交通建設串聯後迎來全面性成長。

5.資金：因為前幾年疫情導致許多台商回流連帶帶回龐大資金，消費力進一步湧入房地產。

未來隨經濟跟政策利多的環境，預計此現象會再持續一段時間。

現階段在機會成本、摩擦成本、政府政策、稅制關係下，短進短出利潤會下降很多。理應考量自身需求條件、區域發展再做投資置產的動作。

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