新法上路買房小心!他想買一樓結果變地下室

房市示意圖。記者游智文攝影
房市示意圖。記者游智文攝影

土地法34條之1執行要點修正案今年1月1日生效,一般認為,此修正案只是對共有物優先購買權進行微調,影響不大,但實際情況不然。就有人因為這一修正法案,本來想買一樓店面,結果卻只剩下地下室,簡直快要哭出來。

正業地政士事務所所長鄭文在表示,這位買家看好新北市一間一樓店面,但一樓由四位兄弟共同繼承持有,該店面另有地下室,而地下室只有其中三個兄弟共同持有。

由於該店面條件不錯,價格也合理,買家決定出手。經透過房仲連絡四個兄弟,有三個願意出售,但附帶一條件,必須同時買下他們所共同持有的地下室。

買家算一算投報率,還是划得來,於是決定和三人先簽約買下,並依規定,在簽立買賣契約書後,立即通知不同意出出售的共有人,詢問是否主張優先購買權。存證信函寄出後,不同意出售的那個人,立刻回函表示要優先承買。

買家本來心想,既然人家要買,那就取消原先買賣契約,沒什麼大不了。

但萬萬沒想到,那位不賣的人,因未擁有地下室持分,因此只針對一樓優先購買,不想接手地下室。

鄭文在表示,依照原本土地法34條之1執行要點,同一價格及同一條件的土地或建物,如果共有人要主張優先購買權,必須全部承買。也就是說,要優先承買店面,就必須連同地下室一併買下。

但是去年6月公告、今年1月1日生效的新修正執行要點第12點規定,部分共有人出賣數宗共有土地或建物時,他共有人得僅就其共有之土地或建物行使優先購買權。

也就是說,那位不想出售店面的共有人,可以只優先承買一樓店面,由於他不是地下室的共有人,沒有權利,也沒有義務一併買下地下室。

這下子買方簡直要哭了,一樓店面、地下室的買賣契約都已簽訂,想要的一樓黃金店面,被優先購買權人買走了,卻留下他本來也不想買的地下室,但事至如此他可以不買嗎,如果不買是否違約呢?

鄭文在表示,由於三兄弟不同意解約,此一案件最後恐得走上法院訴訟,官司結果如何難以預料。他提醒,不動產法令多如牛毛,購買簽約之前還是先請教專業人士,以免因為一時不察,變成燙手山芋。

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