天母士東商圈 房價有撐

台北市天母地區士東商圈今年在全球AI晶片龍頭輝達（NVIDIA）確定進駐北士科重劃區下，備受矚目。信義房屋（9940）天母士東店主任業務石益豪分析，區域房市原本在地買盤就很強，加上這波輝達效應，讓屋主對價格更加堅持，區域房價更具支撐力道。

士東商圈最著名的區域莫過於士東市場；石益豪指出，士東商圈隸屬大天母地區，北從中山北路七段、南至捷運芝山站周邊，都屬於其涵蓋範圍，由於商圈為早期開發的成熟市場，不僅擁有營運逾30年、有商圈特色的公有市場－士東市場，已是在地人重要的採買地點，士東市場自成一格的文化氣息，更是外地客來朝聖、打卡的觀光據點。

不僅如此，石益豪表示，士東市場旁還有高島屋百貨，該百貨近年來也一直升級內部櫃位及多家知名餐飲集團進駐，為天母三大百貨之一；周邊商圈以日常生活機能為主，結合美國學校、日僑學校的異國氣息，以及多樣性異國料理餐廳、店家等，加上近運動公園、天母棒球場，讓士東商圈成為北市少見特色文化商圈。

值得注意的是，2025年3月輝達執行長黃仁勳宣布在台打造海外總部後，最終拍板落腳北投士林科技園區，讓北士科重劃區、大天母地區房市鍍金；石益豪指出，士東商圈開車到北士科重劃區僅五到十分鐘，今年以來雖然房市壟罩在政府打炒房陰霾，不過，在輝達進駐的效應加持下，已帶起區域詢問度增加一、二成。

石益豪分析，士東商圈原先就是在地買盤強的區域，本地客與外地客的比例為七比三，因此在區域客需求支撐下，原先區域房市就具一定支撐力道，現在在輝達效應下，屋主對價格更加堅持，不但區域房價未有明顯下跌，反而呈現持平走勢，至於交易量則因買方對後市看法保守、出手相當謹慎，出現交易量縮格局。

石益豪指出，目前士東商圈預售屋平均每坪成交均價約在140萬~150萬元間，屋齡五年內之新成屋每坪成交均價約130萬~140萬元左右；至於中古屋，屋齡30~40年的中古大樓每坪成交均價約70萬~80萬元左右，部分口碑好個案或產品力強物件甚至每坪來到9字頭，如「新光仰德」、「天母鬱金香」。而中古公寓每坪成交均價約60萬~70萬元上下，樓層較好的二、三樓可能每坪成交價逾70萬元。

石益豪表示，以目前房市來看，在政府祭出第七波信用管制抑制短線投資客下，供給量較大的蛋白區或是先前漲過頭的超漲區可能面臨房價修正，不過供不應求、生活機能完善的成熟區，目前房價未有明顯鬆動跡象。

他認為，在政府出手抑制短炒客戶，當前房市相當適合自住客好好挑選產品的時機，尤其2025年9月政府已開始放寬管制，若接下來政策未再嚴格、交易量再萎縮的情形，認為不動產市場不太會再往下，因此未來半年至一年間反倒是自住客好好挑選產品的時刻。

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