「有土斯有財」觀念難轉 2024台北地上權僅推一案

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

房價限制民眾居住權益,內政部研議推出權利金取代買賣價格的使用權住宅,觀察地上權住宅,以台北市為最主要推案地,不過近五年來台北市除了於2021年推出3案相對為多,2020、2022年則是一個地上權案都沒有,2023年有兩案,2024年僅1案,市場對這類產品興致相當淡薄。

住展雜誌發言人陳炳辰分析,地上權案遭詬病不脫無法持有土地風險、貸款條件不佳、未來增值幅度有限、價值隨著年限遞減,還得繳交不少的地租等因素,要見量體多因大環境走強而分一杯羹,但都是個位數的差異,起伏不大。

仍有特定建商十分鍾情地上權案,麗寶建設就在全台到處標下地上權推案,大將建設亦屬積極,之後在台北市中正區、大安區都會見其作品,持續挑戰票房毒藥在於如今地價、房價居高不下,地上權標案價碼較低,可有效反映在售價上,建商與買方兩造皆能壓低購置成本,以低價新案吸引買氣,便有機會創造獲利。

以僅推出一個地上權案的2024年來說,位於內湖區四期重劃區的「麗寶鵬程豐潤」,單價開在9字頭,比起內湖區新案價打了七五折;而2021年在古亭生活圈的「虹耀今采」與中正紀念堂周邊的「大將豐喆」,分別交易在單價8字頭與6字頭水位,對比當時該地的區域新案行情約打了六折,有一定吸睛效果,也透露出這類物件的市場價值。

除了價格外,地段、量體亦是地上權觀察重點,近年推出物件幾乎都有地段效益,也為國有地常見優勢,包括忠孝東區、大安森林公園、古亭、中正紀念堂等區域,同時博得建商與買方眼球,增添出手動機。案量方面在這幾年只有「大將名人巷」超過10億元,其餘皆低,建商謹慎標地推案,以免衍生賣壓。

地上權物件常被作為投資出租用,因此如「麗寶鵬程豐潤」、「基泰大安」與「虹耀今采」均有不到20坪的小宅規劃,一方面壓低總價迎合市場,另一方面便是易於租賃創造投報,比方「虹耀今采」,招租廣告來到四、五萬元,換算投報率約3%,不少地上權案便以此方向訴求。

陳炳辰指出,住宅用地上權的低檔態勢預期難在短時間有所改變,更需注意中南部近年也見身影,相比大台北更不易在房價、地段、投報上發揮,展望負向。對比之下,商用地上權常見亮眼表現,不論是創高價的標售溢價,或是開發出指標商用產品的收益,皆與地上權住宅落差顯著,大顯兩樣情。

資料來源/住展雜誌
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