剛性需求強勁 新法上路後桃、竹預售屋月均交易量不減反增

「平均地權條例」新法上路後,桃園和新竹縣市的預售屋月均交易量不減反增,顯示兩縣市的市場需求依舊強勁。(圖/永慶提供)
「平均地權條例」新法上路後,桃園和新竹縣市的預售屋月均交易量不減反增,顯示兩縣市的市場需求依舊強勁。(圖/永慶提供)

「平均地權條例」新法於2023年7月上路,自此預售屋換約轉售遭到嚴格限制,使預售屋市場回歸自住、長期置產需求。比較新法上路前後的預售屋月均交易量差異,便能一窺2023年預售屋房市的投資買盤,以及自住、長期置產需求的比重變化。

永慶房產集團比較2023年1-6月七都預售屋月均交易量,以及2023年7-10月月均交易量的增減幅度。數據顯示,自新法上路後,台南預售屋月均交易量驟減42.9%最大。其次為台北市,減幅為28.3%。但是桃園新竹縣市自新法上路後,預售屋月均交易量不減反增,顯示兩縣市的市場需求依舊強勁。

觀察2023年1-10月七都預售屋交易量,1、2兩月七都預售屋交易量都相對較低,但從3月開始,預售屋交易量便一路高歌猛進,並到6月達到最高峰。然而自7月「平均地權條例」新法上路後,七都預售屋交易量便顯著下降。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出,2023年1、2月由於「平均地權條例」新法對於預售屋換約轉售是否溯及既往一事尚未明朗,以及適逢農曆新年、2月工作天數較少等緣故,導致市場觀望,預售屋交易量較少。但是政府正式定調「平均地權條例」新法限制預售屋換約轉售不溯及既往後,催動一波預售屋買氣,並一路勁揚至6月,並於7月新法上路後,預售屋市場回歸自住、長期置產需求。顯見「平均地權條例」新法對於遏止預售屋換約轉售的現象產生正面效果。

若是比較修法前後的預售屋月均交易量,則可以看出該縣市的預售屋市場中,短期投資買盤和剛性需求的比重變化。其中,台南市在修法前後的預售屋月均交易量差幅最為劇烈,2023年1-6月平均每月交易近900件,但是自新法上路後,7-10月平均每月交易量僅500餘件,減幅高達42.9%,位列七都之冠。

陳金萍指出,2023年台南房市受益於南科發展、台積電擴廠等利多訊息,使得許多消費者看好台南未來房市發展,紛紛進場置產,造就台南預售屋市場的火燙表現。但隨著新法上路後,預售屋市場回歸自住、長期置產需求,台南預售屋交易量便明顯驟減,顯見過去台南預售屋市場的投資買盤不在少數。

若台南的預售市場繼續保持2023年7月以後每月平均約500戶的交易量能,2024年台南預售屋市場表現恐怕將不如2023年。若同時考慮台南市於2021和2022年兩年間,核發建照高達3.8萬戶;核發使照亦高達2.1萬戶,雙雙創下歷史新高,代表未來將有大量供給進入市場。2024年台南預售屋市場若未有其他利多帶動,恐有較大的賣壓。

至於減幅第二的台北市,陳金萍表示,台北雖然有28.3%的差幅,但由於台北預售屋市場較小,無論是修法前後,預售屋月均交易量皆不滿300戶,因此台北預售屋市場多呈個案表現,新法對市場的影響較小。

值得注意的是,桃園和新竹的預售屋月均交易量,在新法上路後卻不減反增。修法後桃園預售屋月均交易量較修法前微增0.9%,新竹則有3.8%的增幅!顯示這兩個縣市的市場需求強勁,因此預售屋交易表現依然暢旺。

陳金萍分析,由於雙北地區房價居高不下,雙北的人口逐漸往外圍移動,再加上交通網絡建置日趨完整,北北桃大生活圈逐漸成形,使得許多人口選擇至桃園置產,造就桃園房市的熱絡。至於新竹縣市,陳金萍表示,受惠於新竹科學園區所帶來的利多和龐大就業人口,新竹的房市表現一直相當亮眼。再加上近幾年來新竹縣市的房屋供給量都相對較少,一時間難以迅速滿足市場的龐大需求,造就預售屋市場依舊蓬勃穩定。由此觀之,2024年桃園和新竹的預售屋市場仍相當具有潛力。

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