剛性需求強勁 新法上路後桃、竹預售屋月均交易量不減反增

「平均地權條例」新法於2023年7月上路，自此預售屋換約轉售遭到嚴格限制，使預售屋市場回歸自住、長期置產需求。比較新法上路前後的預售屋月均交易量差異，便能一窺2023年預售屋房市的投資買盤，以及自住、長期置產需求的比重變化。

永慶房產集團比較2023年1-6月七都預售屋月均交易量，以及2023年7-10月月均交易量的增減幅度。數據顯示，自新法上路後，台南預售屋月均交易量驟減42.9%最大。其次為台北市，減幅為28.3%。但是桃園和新竹縣市自新法上路後，預售屋月均交易量不減反增，顯示兩縣市的市場需求依舊強勁。

觀察2023年1-10月七都預售屋交易量，1、2兩月七都預售屋交易量都相對較低，但從3月開始，預售屋交易量便一路高歌猛進，並到6月達到最高峰。然而自7月「平均地權條例」新法上路後，七都預售屋交易量便顯著下降。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2023年1、2月由於「平均地權條例」新法對於預售屋換約轉售是否溯及既往一事尚未明朗，以及適逢農曆新年、2月工作天數較少等緣故，導致市場觀望，預售屋交易量較少。但是政府正式定調「平均地權條例」新法限制預售屋換約轉售不溯及既往後，催動一波預售屋買氣，並一路勁揚至6月，並於7月新法上路後，預售屋市場回歸自住、長期置產需求。顯見「平均地權條例」新法對於遏止預售屋換約轉售的現象產生正面效果。

若是比較修法前後的預售屋月均交易量，則可以看出該縣市的預售屋市場中，短期投資買盤和剛性需求的比重變化。其中，台南市在修法前後的預售屋月均交易量差幅最為劇烈，2023年1-6月平均每月交易近900件，但是自新法上路後，7-10月平均每月交易量僅500餘件，減幅高達42.9%，位列七都之冠。

陳金萍指出，2023年台南房市受益於南科發展、台積電擴廠等利多訊息，使得許多消費者看好台南未來房市發展，紛紛進場置產，造就台南預售屋市場的火燙表現。但隨著新法上路後，預售屋市場回歸自住、長期置產需求，台南預售屋交易量便明顯驟減，顯見過去台南預售屋市場的投資買盤不在少數。

若台南的預售市場繼續保持2023年7月以後每月平均約500戶的交易量能，2024年台南預售屋市場表現恐怕將不如2023年。若同時考慮台南市於2021和2022年兩年間，核發建照高達3.8萬戶；核發使照亦高達2.1萬戶，雙雙創下歷史新高，代表未來將有大量供給進入市場。2024年台南預售屋市場若未有其他利多帶動，恐有較大的賣壓。

至於減幅第二的台北市，陳金萍表示，台北雖然有28.3%的差幅，但由於台北預售屋市場較小，無論是修法前後，預售屋月均交易量皆不滿300戶，因此台北預售屋市場多呈個案表現，新法對市場的影響較小。

值得注意的是，桃園和新竹的預售屋月均交易量，在新法上路後卻不減反增。修法後桃園預售屋月均交易量較修法前微增0.9%，新竹則有3.8%的增幅！顯示這兩個縣市的市場需求強勁，因此預售屋交易表現依然暢旺。

陳金萍分析，由於雙北地區房價居高不下，雙北的人口逐漸往外圍移動，再加上交通網絡建置日趨完整，北北桃大生活圈逐漸成形，使得許多人口選擇至桃園置產，造就桃園房市的熱絡。至於新竹縣市，陳金萍表示，受惠於新竹科學園區所帶來的利多和龐大就業人口，新竹的房市表現一直相當亮眼。再加上近幾年來新竹縣市的房屋供給量都相對較少，一時間難以迅速滿足市場的龐大需求，造就預售屋市場依舊蓬勃穩定。由此觀之，2024年桃園和新竹的預售屋市場仍相當具有潛力。

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