連關7店、卻年租348萬進駐東湖 專家曝麥當勞展店哲學

麥當勞進駐內湖東湖路。記者游智文/攝影
麥當勞進駐內湖東湖路。記者游智文/攝影

麥當勞今年出現熄燈潮,收掉汐止南昌店、土城裕民店、台中逢甲店、一中店、墾丁麥當勞等7家店,不過,同一時間也在展店。實價揭露,麥當勞今年6月以月租29萬、一年348萬元,承租北市東湖路百坪店面,目前正裝潢中。

麥當勞為何關了汐止南昌、土城裕民、逢甲、一中、墾丁店,卻在東湖開新店?東森房屋研究中心資深研究員莊思敏分析指出,應與租金、坪效、法規、商圈轉移等四個方面的原因有關。

她表示,麥當勞來台後,所設地點幾乎不是當地最熱鬧的區段,就是後來變成最熱鬧的地段,也因此,過去麥當勞布局被視為另類房市指標,更有「被漢堡耽誤的房產專家」別稱。

近期麥當勞陸續傳出分店熄燈的消息,引起社會大眾高度關注,對此台灣麥當勞對外回應表示,主要是因應疫情後消費者用餐的方式改變,再加上許多商圈開始出現變化,因此採取「積極展店、汰弱換強」策略。

莊思敏分析,從近年麥當勞的店型調整來看,麥當勞「汰弱換強」,主要有四大考量。

首先,租金方面,早期麥當勞大多選址在黃金地段,而且多為黃金三角窗、大店的形態,租金本就相對較高,尤其在疫情之後,店面租賃市場強勢反彈,部分有經營壓力的老店只好停業關店。

其次,坪效方面,以往很多人都把麥當勞當作是社交場合,但現在普遍會選擇環境更舒適的咖啡廳 ,而且隨著外送外帶、自動點餐機興起,現在速食店其實已經不需要用到太大的面積,所以部分坪效相對較差的店面就有可能收掉。

在法規方面,早期大家對土地使用分區管制比較沒有概念,最近幾年為了給所有消費者提供一個安心且合規的用餐環境,台灣麥當勞也有在積極做出改建,但考慮到部分老店重新整修的成本過高,與其原店改裝還不如另覓他處。

另外,麥當勞進入台灣已經有將近40年的時間,這幾十年來台灣社會早已發生了翻天覆地的改變,很多昔日人聲鼎沸的商圈如今已經慢慢沒落,麥當勞自然也會順應時代的腳步,轉移到新的商圈尋找落腳點。

對於麥當勞以月租29萬元的價格接手東湖店面,莊思敏表示,東湖生活圈機能成熟,商家林立,附近還有內科、南港軟體園區,人潮量很大,再加上近年來北市政府力推東區門戶計劃,為當地引進了不少外來的就業人口,人口的流入使得當地的內需消費有較強的支撐力,想必是麥當勞展店於此關鍵原因。

根據實價資料,麥當勞承租的內湖東湖路店面為一、二樓,合計118.8坪,每月租金29萬元,換算一坪2440元。該店面原為全聯安康店,但因東湖路上有2間全聯,因此安康約一年前歇業。

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