打房為何房價難跌?李同榮:非慢性藥 純粹是政策失靈

房市示意圖。記者朱曼寧/攝影
房市示意圖。記者朱曼寧/攝影

房價高漲惹民怨,近年各部會推出諸多打炒房政策,不過觀察Q2六都平均房價,仍小漲0.84%,市場有業者解讀,打房政策是慢性毒藥,後續才會反應。不過,房市趨勢專家李同榮今(5)日表示,房價不跌不是市場失靈,也不是藥效慢性,而是政策失靈,剛性需求支撐的市場機制打敗失靈的政策,政府的住宅政策若抓不住核心,就很難得到民心。

李同榮指出,政府打房的心態與做法都是急性藥,絕非慢性藥,一招無效、下招就更狠,刀刀見骨,恨不得馬上藥到病除。

他舉例,自2022年7月房地合一稅2.0上路,就有很多人帶風向喊跌房價,今年7月平均地權五重拳上路,更多人說房市已轉空,但市場至目前為止,預售市場量縮價不跌,此種現象恨死看空專家,只好改變說法稱不漲就是跌、甚至說打房會是慢性發酵毒藥,這其實與政府口徑一致,都是自圓其說。

李同榮分析,近年打房政策刀刀見骨,恨不得刀刀見血,去年以來,房地合一2.0、央行5波限貸、財政部房地合一稅2.0、加重囤房稅2.0、平均地權修法五重拳,每筆都是重拳,卻撼動不了房價,可見市場機制與技術循環的重要性,不是不跌而是時間未到,未來房價若鬆動也是市場技術循環反轉所致,與打房根本無關。

李同榮表示,所有重打房政策不但時間不對、方法也不對,亂箭齊發已經無法對純剛需市場產生太大影響力。剛需市場雖持續在各項打房政策壓制下觀望,而平均地權修法上路後,不確定因素消失,反而讓市場更明朗化,觀望已久的剛性需求與遞延買盤反而逐漸進場,交易量也逐步回溫。

從8、9月交易量觀察,年增率大增,像六都9月買賣移轉棟數共2萬1,083棟,年增14.8%、月增4.4%,是今年以來連3個月年增率轉正成長。

至於有專家斬釘截鐵預測今年房價至少會跌5-10%,李同榮表示,此說法「除以2」還有得找,現在證明事實就是成屋房價仍處小漲中,尤其是剛需的低總價市場。

李同榮指出,認同「房價已漲不上去,但短期要明顯下跌也不容易」這個說法,但房價會不會明顯鬆動,第4季總統大選前後才會有較明顯的變化,在技術循環市場機制轉弱情況下,各部會打房亂箭齊發企圖要在選前搶先收割房價下跌政績,顯然已經功虧一簣。

李同榮認為,房價當然不會只漲不跌,房市第六循環多頭已經逐漸轉弱,也沒有炒作市場,何必針對剛需市場下手?

李同榮強調,住宅政策若抓不住核心,就難得民心,年輕人承受年年租金上漲壓力,再多補貼也是間接落入多房囤房的包租公口袋,此外,政府也應該認真思考,打房打到手軟,為什麼房價仍居高不下?這種刀刀見骨的打房政策仍然無效,表示政策失靈,不要再以慢性藥來自圓其說,輕忽剛需市場的支撐力道。

資料來源/吉家網
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