住戶賺翻了?50年危老變豪宅 每坪飆破200萬

日勝生集團整合長達12年的「僑安新村」終於動工,取名為「鑄慕RADIUM ONE」,每坪上看200萬元。取自日勝生活股份有限公司官網
日勝生集團整合長達12年的「僑安新村」終於動工,取名為「鑄慕RADIUM ONE」,每坪上看200萬元。取自日勝生活股份有限公司官網

日前,台北市51年危老「僑安新村」登場,每坪開價上看200萬元,舊屋搖身一變成頂級豪宅,住戶樂翻天,也讓不少人心生羨慕。其實,台北市已有11個老屋重建案的每坪單價超過200萬,你知道都位在哪裡嗎?民眾也不禁想問:如果自家的老屋重建,是否有機會擠進「200萬」俱樂部,成為豪宅主人?

台灣的老屋重建需求愈來愈大,根據內政部最新資料顯示,去年第四季全國住宅平均屋齡32年,超過30年的老屋占比50.99%。六都當中,台北市的老屋問題最嚴重,平均屋齡36.97年,超過30年以上的老屋,占全市71.84%,其中,超過50年的則占全市的13.7%,也是六都之冠。

但,多年來老屋重建(包括都更、危老重建)速度非常緩慢,以台北市虎林街為例,早在台北市長郝龍斌時期就開始整合,希望能將四、五層樓高、無電梯的老舊公寓改建,至今仍「只聞樓梯響,不見人下來」。有一些老先生、老太太等不到重建而辭世了。

5月初,有一則老屋重建的消息,讓台北市民頗為振奮,甚至希望自己也能成為幸運兒,進駐大家夢寐以求的「豪宅」。

日勝生集團整合長達12年的「僑安新村」終於動工了,這個被取名為「鑄慕RADIUM ONE」的新建案,就位於台北忠孝東路四段、光復南路260~280巷之間的知名美食餐廳聚落,基地面積1038坪,將興建地上24層、地下4層的SRC鋼骨制震大樓,商品規劃從25至51坪,扣掉分配給住戶的房子,可售住宅為98戶、店面4間。

敦化南北路是台北的老屋重建一條街

僑安新村的屋齡高達51年,總計有16棟的五層樓老公寓,預估2027年完工後,將成為該區段的新地標,總銷售金額達90億元,每坪開價上看200萬元。

從危老變成單價200萬的豪宅,頓時讓其他老屋住戶們羨慕不已,也希望自家重建後,有機會能飛上枝頭變鳳凰,鍍金成為豪宅。

為何僑安新村重建後,可以喊到單價200萬?住商不動產企研室執行總監徐佳馨分析,該地段為台北市蛋黃地段,位於生活機能完善的台北市東區,交通便利,又鄰近國父紀念館、大巨蛋,擁有公園綠地、建設等各種題材。

徐佳馨進一步說,日勝生邀請國內外知名建築團隊也有加分效果,包括知名的日本國土開發負責營造、英國G.A Group設計公共空間、燈光大師袁宗南……,並在一樓門廳、三樓公設大廳,訂製專屬「鑄慕RADIUM ONE」的互動藝術創作,標榜「日勝生活科技」的品牌精神。

其實,不只這個老屋重建案單價上看200萬,台北市已有11個突破200萬的老屋重建案(見圖表),最高的成交單價是位於大安區敦化南路一段的「元大栢悅」,每坪單價280萬,再來是信義區忠孝東路四段的「聯合大於」,每坪單價255.5萬元、松山區市民大道四段的「潤泰敦峰」,每坪單價為239.9萬元。

房市專家、馨傳不動產智庫執行長何世昌分析,不管是「鑄慕RADIUM ONE」或其餘11個已完工的案子,這些最高成交單價破200萬的老屋重建案都有一些共通點,最重要的就是地段,尤以黃金地段的老屋改建後,變成豪宅的機率最高。

11個單價破200萬的老屋重建案中,有六個都位於台北最傳統、最頂級的黃金地段—敦化南北路。「橫跨大安區、松山區的敦化南北路,連周邊的道路都受益,堪稱是台北單價最高的地段。很多建商早早投入,整合了十幾年後,才陸續開花結果,這也讓敦化南北路成為台北老屋重建一條街,」何世昌說。

地段、品牌力、設計用料是三大關鍵

毫無疑問,老屋重建想變身豪宅,就是「地段、地段,還是地段」。同時這些個案的開發商、建商都有一定的品牌力;如果又是知名建築師操刀、用料高規格,更會有加成效果。

徐佳馨補充說明,地段好最重要,但地坪大不大、容積率高不高,也會影響重建案。如果地段好、樓地板面積又大於300坪以上,更好規劃開發。

如能同時具備多項要件,單價自然水漲船高,如僅具備一至兩項,還是有機會突破200萬,例如位於松山區市民大道四段的「潤泰敦峰」、大安區和平東路一段的「元利和平大苑」,雖然不在一級黃金地段,但因為潤泰創新、元利建設的品牌力強,外觀設計、用料都是一流水平,自然受到市場青睞,單價輕鬆突破200萬元。

但,徐佳馨再次提醒,現實是很殘酷的,想具備這些條件談何容易,不是每個老屋重建都有美好的結局。「尤其是,重建後單價變高了,同時要繳納較高的房屋稅跟管理費,這些都是老住戶額外的負擔,甚至因為建造成本增加了,住戶還得貼錢才能分到自己理想的房型。」

所以,並非台北市的老屋重建,都能擠進「200萬俱樂部」。「但,重建確實可以解決房子老舊漏水、老人居住不易的困境,售價至少提升八成至一倍間。不過,關鍵還在於住戶是否意見一致、能不能與建商達成共識,才有機會透過時間,換取住居品質較好的未來,否則老屋重建恐遙遙無期,」何世昌說。

▌延伸閱讀:

都更危老被送上斷頭台?老屋重建市場恐萎縮五至八成

台北房子1/2是老屋,危老容獎末班車,你搭上了嗎?

北市最大危老案!日勝生12年整合「僑安新村」,每坪上看200萬

(本文出自2023.05.15《遠見》網站,未經同意禁止轉載。)

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