老屋都更看過來！民間都更契約範本公開 防爛尾房地都沒了

都更不僅整合困難，糾紛也多，不時傳出建商發生財務危機，舊房拆了，新房卻蓋不出來，淪為爛尾樓，甚至土地被建商拿去向銀行融資，無法取回，地主「人財兩失」情況。

為解決市場常見的爛尾樓以及合約糾紛，住宅消保會聯合11家法律事務所，30位律師擬定都更民間版合建及委建契約2種範本，公開於住保會官網供大眾參考，避免誤入都更契約陷阱。

住保會顧問吳翃毅表示，都市更新動輒牽涉幾億元甚或更多金額，然而都更契約屬私法自治範疇，並非政府能夠審議，而契約條款文字一般都為建商預先規劃、擬定，可能導致利益分配不公平，造成地主未預料到的利益損失。

因此在住保會與公義律師們擬定的契約版本中，除了需清楚記載建商與地主完整資訊，土地標示、權利清理，契約內的關鍵時間節點也要明確約定，另外針對建商或地主逾期也都有催告、解約及請求損害賠償的權利。

他表示，都更合建，土地所有人提供土地，由建商出資合作建屋，雙方按土地價款、建築費用，再來分配房屋，但就怕契約中暗藏陷阱，要求地主提供土地給建商辦理抵押融資、信託，或是貸款用途未限定本案，甚或地主的土地被建商拿去做其他關係企業或是建案做擔保。

為此，住保會與公義律師們擬定的契約版本中「不得約定 乙方得以甲方之土地為土地融資或設定抵押權」。

另外，建商財務不透明，難以窺視建商財務體質，當建商出現倒閉或是無故停工，契約中的續建機制部分，通常含糊帶過，有寫續建機制不代表保證續建，可能也會有在建工程及債權處理問題。

住保會與公義律師們擬定的契約版本中，要求建商及其營造廠，均應明訂承攬人或次承攬人同意拋棄民法第五百十三條之法定抵押權、留置權及其他一切擔保物權，且不得對甲方分得之房地持分主張任何權利，方能在續建部分有效讓地主繼續進行。

而這項約定，即可了解對於續建機制的態度，來讓地主知道該建商是否有相對能力承接都更案。

住保會顧問吳翃毅強調，合建契約有很多種約定方式，但消費者在法律面上是全然小白，因此在簽訂合建契約時，為避免不了解條款約定，住保會與公義律師聯手出擊，提供合建與委建兩種版本契約，於官網上揭露，並建議簽約前，諮詢律師，預防消費者簽訂不利於己之都更契約，幫助地主、建商、營造等各方共善共好，改善居住的社會公共問題。

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