前三季商用、土地交易達3,751億新高 仲量聯行：聰明錢匯集三大市場

仲量聯行6日舉辦「2026第3季市場記者會」，發表最新商用不動產與土地投資市場，以及捷運聯開與都市更新案的市場觀察與發展趨勢。仲量聯行指出，2026年前三季商用不動產與土地交易總額已達新台幣3,751億元，不僅超越去年全年水準，更創下近年同期新高；其中第3季交易額達1,404億元，年增約82%。在科技業持續擴產、壽險資金積極布局收益型資產，以及都市更新與大型開發案穩步推進帶動下，全年交易總額有望挑戰歷史新高紀錄。

仲量聯行投資部資深副總經理黃郁琪表示，今年市場最明顯的變化，是資金正加速集中於科技擴產、收益型資產及都更聯開三大主題。儘管全球經濟與金融環境仍存在不確定性，但資金並未離開不動產市場，而是更重視產業基本面、穩定現金流及長期增值潛力。具產業支撐的工業地產、收益型商用不動產及大型開發案，未來仍將是市場關注焦點。

針對都更與聯開市場發展，仲量聯行台灣董事總經理侯文信表示，開發商競爭焦點正從單純取得土地，逐步轉向參與都市更新。

侯文信指出，隨著雙北市大型都更案陸續推動、桃園及新北捷運路網持續建設，以及政策持續鼓勵民間參與開發，都更與捷運聯開已從開發模式進一步升級為推動城市發展的重要引擎，預期未來將持續吸引民間資金投入，並帶動區域發展與不動產市場升級。

從交易結構觀察，工業地產仍為台灣今年市場最主要的成長動能。2026年前三季工業地產交易額達新台幣2,594億元，占整體交易量69%；第3季交易總額1,404億元中，更有65%來自工業地產，顯示企業擴產需求持續支撐市場表現。

若以今年前三季買方結構觀察，科技業貢獻近八成工業地產交易量，不動產業及其他產業買方則各占約一成。受惠於AI應用快速發展、半導體產業持續擴產，以及企業資本支出維持高檔，科技業持續透過廠房、研發中心及生產設施投資布局未來產能。

其中，日月光（3711）以九筆交易、近新台幣500億元投資額成為今年交易金額最高且最活躍的本土買方；大立光（3008）亦完成七筆廠房收購。仲量聯行分析，科技業大型投資案持續落地，不僅反映企業對產業長期發展前景深具信心，也凸顯工業地產已成為本輪商用不動產市場成長的核心動能。

今年壽險業不動產投資額累計達新台幣485億元，創2020年以來次高紀錄。隨壽險業不動產投資最低收益率門檻將於2027年提高至2.895%，市場預期壽險業將持續積極尋找符合收益要求的投資標的，帶動收益型不動產投資需求維持穩健。

從投資類型來看，商辦產品占壽險業投資額約六成，仍為最主要的資產配置標的。此外，具備長期租約、穩定現金流及租金成長潛力的物流倉儲與廠辦資產，也持續受到壽險資金青睞。代表性案例包括凱基人壽以206億元取得潤泰玉成廣場，反映壽險業在利率與監理環境變化下，仍積極布局可提供長期穩定收益與保值效果的核心資產。

受到升息循環、央行信用管制及營建成本居高不下影響，建商購地態度明顯轉趨保守。根據仲量聯行統計，住宅用地交易占比已由2021年的63%降至今年的37%，購地金額更由2,066億元大幅縮減至472億元，反映房市景氣降溫及開發商對住宅開發案採取更審慎策略。

不過，土地市場並未因此陷入停滯。第3季土地交易額達255億元，較上季成長31%，主要受惠於半導體與AI產業持續擴產，帶動工業用地需求升溫，成為支撐土地市場的重要力量。

值得注意的是，在素地取得難度提高及開發風險增加下，建商資金正逐漸轉向都市更新案。第3季最大土地交易為海悅（2348）、新美齊（2442）及濟盟共同取得新店「開明高職校地開發案」第二期土地，交易金額達35.23億元。三方繼先前取得第一期土地後，進一步擴大合作規模與開發範圍，推動整體基地朝向大型整合開發方向發展。

仲量聯行分析，在土地供給有限及開發成本持續攀升的環境下，此類具規模經濟、整合效益及長期增值潛力的開發案，正逐漸成為建商布局重點，也反映開發商更重視透過基地整合與長期開發策略取得土地資源。

黃郁琪表示，隨著新青安3.0政策上路，以及央行放寬購地開發期限等措施陸續實施，可望為建商購地意願帶來一定支撐。在自住需求仍具韌性的情況下，土地市場交易動能有機會逐步回穩，但高營建成本與開發周期拉長，仍將持續影響建商投資決策。

截至2026年第3季，全國公辦都市更新與捷運聯合開發案累計招商金額已達1,714億元，共完成29案招商，案件數追平去年水準。在住宅市場受信用管制與高營建成本影響之際，都更與聯開案因初期資金壓力較低，且具政策支持優勢，持續吸引開發商積極投入。

第3季新增招商金額預計達457億元，其中超過八成集中於雙北地區。仲量聯行表示，在精華區土地取得日益困難下，大型公辦都更案已逐漸成為開發商取得未來案源的重要途徑。

代表案件包括永和頂溪捷運站周邊公辦都更A區案，基地面積逾5,000坪、投資金額達213億元；高雄捷運R17世運站周邊兩處公辦都更基地亦吸引約160億元投資，反映軌道建設及重大產業發展議題正帶動區域開發熱度升溫。

此外，第3季新增公告招商案件共14件。受惠於信義犁和、左營眷村（單元八）及台南東區新都心段等大型都更案陸續釋出，招商基地總面積達29,118坪，創今年以來新高，較上季成長約五成，顯示市場開發動能持續穩健。

從區域發展趨勢觀察，隨著桃園及新北捷運路網持續擴張，兩地捷運聯開案可望成為未來市場的重要成長動能；台北市則將持續以公辦都市更新作為城市更新與大型開發的主要推動模式。展望第4季，目前潛在招商商機共11案，其中台北市占7案，預計近一步招商引資逾500億元，招商基地總面積逾2萬坪；預期將持續支撐市場投資與開發動能。

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