自住房上漲看得到吃不到？楚狂人點「增貸益處」：身價沒變但錢滾錢效益高
近年隨著房價高漲，許多民眾坐擁千萬房產，手頭可運用的流動資金卻極為有限，常面臨「資產很多、現金很少」的窘境。
財經專家楚狂人指出，房屋淨值本身就是一座龐大的資產池，透過向銀行申請「房屋增貸」，能將沉睡在磚瓦中的資本有效釋放。
不過他也提醒，增貸並不會增加個人實質身價，且在銀行審核利率、額度與資金用途上，皆有諸多實務限制需要留意。
增貸身價一毛沒多
楚狂人分析，許多人對增貸常有認知誤區，舉例來說，若將名下房產向銀行增貸300萬元，帳面上確實多了300萬元的現金，但同時也新增了300萬元的房貸負債。
兩相抵消之下，個人的「總淨資產」其實一毛錢都沒有變多。
然而，這項操作帶來的關鍵質變在於「提升資本效率」。
原本持有2300萬元身價的屋主，手中若僅有300萬元的流動資金，增貸後能投入市場錢滾錢的金融資產便瞬間擴大到600萬元，規模直接翻倍。
在房子仍保有自住權與市值的同時，活化原本動彈不得的房屋殘值。
增貸利率非首購低利
談及增貸的實質條件，楚狂人提醒，千萬別被官方公布的購屋平均利率誤導。
目前五大銀行新承作購屋貸款平均利率雖約在2.29%左右，但該數據主要是受到新青安優惠房貸的大量拉低。
民眾若是以自用住宅辦理增貸，多數已不具備首購身分，市場實務利率普遍落在2.5%至3%之間，試算時建議以2.6%評估較為貼近現實。
在申貸額度方面，自用住宅一般可貸成數約為銀行鑑價的7成，扣除尚未還清的原有房貸後即為理論上限。
但最終核貸成數，仍受借款人的收入結構、收支比、負債比，以及各銀行當下的不動產放款水位緊縮程度影響。
此外，銀行對增貸資金用途審查極為嚴格，通常偏好房屋裝修、子女教育或週轉需求，若民眾直接表明要將資金投入股市，多數銀行態度仍相對保留，申貸前務必審慎評估。
◎本文獲「玩股網」授權轉載，原文：房屋增貸開槓桿全攻略 利率額度寬限期怎麼算？
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