建照寫新低、使照衝十年次高 預售屋供需死亡交叉、上半年呈供過於求

住商機構彙整內政部資料，上半年建照宅數達5萬723宅、年減28.2%，寫下2018年以來同期新低；不過，受「交屋潮」影響，全國上半年使照宅數達6萬8,225宅，創近十年來次高，上半年房市供需結構正式進入「供過於求」。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，2024、2025年建照、使照出現房市供需結構的死亡交叉，今年上半年正式呈現「供給超過需求」。

賴志昶指出，開發商面對市場降溫，同時還有土地與營建成本居高不下、融資環境趨嚴等因素，致使建商延後推案趨勢明顯；惟今年迎來建案交屋潮，讓使照量維持高檔，加上建商推案踩剎車、預售市場新增供給減少，供過於求為新屋市場創造不小的供給壓力。

觀察六都建照資料，全國上半年建照核發量罕見跌破六萬宅，僅5萬723宅；其中，台南市達2,958宅、年增2.2%，為六都唯一正成長都會區；而台中市減幅居六都之冠，僅7,248宅，較去年同期大減48.2%；台北市上半年住宅建照達3,303宅、年減24.5%；新北市達7,830宅、年減22.8%；高雄市則達7,522宅，年減21.7%；桃園市1萬2,140宅、年減20.7%。

賴志昶觀察，建照量縮趨勢不分南北，主要受房市景氣受打房衝擊，加上資金環境亦因限貸氛圍而轉趨保守，致使過去推案量較大的台中市、桃園市、高雄市等區，建商推案明顯轉趨謹慎。

六都使照部分，今年上半年全國住宅使照仍高達6萬8,225宅，為近10年同期次高；其中，台北市上半年使照量達3,979宅、年增8.3%；新北市達1萬461宅、年減0.9%，大致與去年同期持平；桃園市則有1萬2,217宅、年減12.9%；台中市12,173宅、年減18.2%；值得注意的是，台南市僅2,278宅，年減45.8%，減幅為六都之冠。

反觀，高雄市使照達1萬3,223宅、年增42.7%，不僅增幅居六都之冠，宅數亦創近十年同期新高。賴志昶分析，使照為房市較落後指標，反映三到五年前房市熱絡時期所規劃建案，因此即使現階段房市交易量熄火，仍可看到使照創下高峰，但這其實前幾年推案熱潮所留下來的效應。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，短期而言，由於近期交屋潮持續湧現，致使新成屋市場面對庫存去化壓力，部分重劃區可能出現市場賣壓；至於建照量持續維持低檔，今年上半年房市供需正式出現供過於求，接下來需注意供需變化對市場、房價影響。

對購屋族而言，徐佳馨表示，現階段反而可留意使照量較大、交屋戶數較集中的區域，當新屋賣壓出現，加上投資買盤退潮，部分區域可能議價空間拉大；整體而言，市場環境受到央行信用管制、銀行限貸氛圍等影響，今年下半年房市仍是量縮價盤格局。

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