投機客退場！新北預售待售量破1.8萬戶 這區「需求斷層」賣壓最大

央行實施第七波選擇性信用管制後，預售買氣迅速下降，進而推升待售餘屋量。永慶房產集團統計2021年7月預售屋備查制度上路至今，新北市各行政區的待售餘屋量與累計銷售率，新北市全區待售餘屋量已突破1萬8千戶，其中淡水、三重、林口等重劃區推案重鎮的賣壓最為顯著，土城、五股的累計銷售率則雙雙突破8成。

觀察新北市各行政區中，淡水區待售餘屋量高達3,507戶居冠，累計銷售率則為66.3%，低於全市平均值73.1%。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，淡水區近年因淡海輕軌、淡江大橋等交通建設紅利引發市場關注，吸引建商爭先插旗，然而在信用管制政策收緊後，投機客全面退場，自住客也轉趨觀望，在面臨需求斷層的市況下，淡水區的待售餘屋維持高檔。

陳金萍指出，淡水區的賣壓主要集中在淡海新市鎮外圍、開發較晚的區塊。相較生活機能完整的「淡水行政中心站」周邊，這一帶機能尚未完全到位，又適逢政策縮緊，房市買盤轉向自住、長期置產為主，導致生活機能尚未齊備的建案表現顯得疲軟，也影響整體行政區的去化表現。

三重區與林口區分別以2,189戶與1,903戶待售餘屋量位居二、三名。這兩區雖然供給量龐大，但剛需也十分強勁，銷售率高達77.2%和75.9%，位列新北市行政區前段班。

陳金萍分析，三重區與北市僅一橋之隔，在二重疏洪道、仁義等重劃區大規模素地釋出後，建商積極推案，並憑藉相對親民的房價，吸引大量北市外溢的首購通勤族；由於這些重劃新區多緊鄰發展成熟的舊商圈，或是坐擁中和新蘆線及機場捷運路網，即使是新興的開發區，生活機能亦相當全面，帶動自住買盤進場，支撐銷售表現。

另一方面，林口區房價基期較低，頗受小資族青睞，近年隨著新北國際AI+智慧園區持續發展、全球半導體設計大廠艾司摩爾（ASML）進駐等題材延續房市熱潮，帶動就業人口移入，交易動能相對穩健，也緩解部分賣壓。

值得注意的是，土城區與五股區是表上唯二累計銷售率突破8成的行政區。陳金萍說明，土城區近年受惠於頂埔科技園區進駐，在地就業動能強勁，加上板南線直通北市核心的交通優勢，穩固通勤族買盤，進而拉升整體去化效率，累計銷售率達80.2%；而五股區的累計銷售率雖以80.4%居冠，但主因在於信用管制後新推案量相對較少，即便政策實施後買氣降溫，但因受衝擊的新案占比低，對長期的去化表現影響不大。

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