房子不賣也能當周轉金！200萬動用5天利息僅821元 專家解「理財型房貸」３情境

許多民眾買房後只知道按期繳納傳統房貸，卻忽略了「理財型房貸」這個能讓資金靈活運用的工具。

元大投顧董事長胡睿涵指出，隨著房貸本金逐月攤還，加上不動產增值，這兩者所累積出來的額度，其實可以透過理財型房貸轉換為隨時可動用的備用金。

本息攤還VS.迴圈動用！日記息機制五天利息僅百元

元大銀行副理許廷宇分析，理財型房貸主要分為「本息均攤型」與「迴圈動用型」兩種模式，兩者在還款方式、利率及年限上皆有顯著差異。

許廷宇表示，本息均攤型是將已還款的額度一次性重新借出，並採本息平均攤還，利率落在2.4%至2.88%之間。

而迴圈動用型則像是以房屋為擔保品的信用卡，採取「以日計息、隨借隨還」的日記息機制。

若以借款200萬元、利率3%試算，僅動用5天便還款，利息僅需821元；只要本金存回帳戶，額度即自動恢復且不再計息，非常適合中小企業周轉或臨時急用。

跨行轉貸行不行？專家拆解三大申辦情境

針對民眾常問「可否用A銀行的傳統房貸餘額，去申辦B銀行的理財型房貸？」元大銀行經理徐靜澄表示這屬於房屋轉貸。

他指出有三種情境：第一是A銀行已無欠款，可直接向B銀行申請原屋融資。

第二是A銀行仍有欠款，在未結清前無法直接向B銀行申辦。

第三則是透過轉增貸方式，由B銀行評估房屋價值後重新放款，撥款先結清A銀行的欠款，餘額即可作為理財型房貸的靈活資金。

「四留意」與「三限制」不可不知

徐靜澄與許廷宇最後提醒，申辦理財型房貸必須注意「四留意」與「三限制」。

四留意

第一留意：每年定期續約。 銀行每年會重新評估借款人的信用狀況，並對房屋本身價值進行重新鑑估，以決定隔年是否繼續給予額度。

第二留意：動用額度不可超限。 可動用的最高額度絕對不能超過合約所規範的借貸總額度限制。

第三留意：合約期滿須全額清償。 理財型房貸（尤其是迴圈動用型）合約期間通常較短，到期時必須將所動用的本金全部清償完畢。

第四留意：按月按時扣繳利息。 即使不需按月還本，每個月仍會依據當月動用的金額與天數結算一次利息，借款人須留意帳戶扣款時間點，避免因扣款失敗影響信用。

三限制

第一限制：須設定抵押權。 申辦時必須提供不動產作為擔保品，供銀行進行設定抵押權的動作。

第二限制：還款能力不足時須提供保證人。 若借款人自身的還款能力或信用評估未達標準，銀行會要求額外提供一位保證人。

第三限制：資金用途嚴格限制。 理財型房貸借出來的資金有特定的法令用途限制，絕對不能投入不動產投資市場（例如用來炒房或支付另一筆買房頭期款）。

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