權狀明明有虛坪...家門外卻不能放鞋櫃？專家拆解「共有持分」盲點

權狀也有公設的坪數 為何鞋櫃不能放在門外？

丁先生：都更後的新大樓權狀百分之三十、四十都是公設虛坪，為什麼不能在自家門口放自己的東西？

都更先生：公共設施簡稱「公設」，就是大家所說的「虛坪」。權狀面積扣掉主建物和陽臺、這些所有權人專用的專有面積後，就是虛坪。專有面積的實坪區域由所有權人個別使用及管理，那麼，公設的虛坪區域應該怎麼使用及管理呢？

按照現行法令，新社區一定會成立「公寓大廈管理委員會」，簡稱為「管委會」。管委會就是負責管理社區裡「虛坪」空間的單位。

虛坪分布在哪裡？

考考大家一個問題，我有間房子的權狀登記三十坪，公設比是百分之三十，所以這間房子的虛坪有九坪。那麼，這九坪究竟在哪裡呢？

有人說：「這九坪就是我家門前的那塊空間，所以可以在自家門前放鞋子、放鞋櫃、放雜物，因為那是自家的公設！」但是家門口走廊前的九坪，這麼剛好就是虛坪的九坪嗎？當然不是！這九坪公設是在社區的整個公共設施裡。

舉個例子，有個社區的總公共設施面積是九百坪，權狀中的九坪虛坪會平均分布在這九百坪裡。

換個方式來說，這社區的總公共設施面積有九百坪，其中公共設施的每一坪，我都有百分之一的產權持分，其他百分之九十九產權持分，是和其他鄰居公同共有的。

回到前面的問題，家門前的九坪是誰持有的？答案是全部的社區住戶共同持有。

因為整個社區的人一起持有你家門前的九坪，大家都是所有權人，怎麼使用要大家一起討論出共識，這就是公寓大廈的管理使用規約。

我們可以自由使用公共設施，但不能占用任何一塊公設空間自家使用，因此，更新後的房子家門口不能擺放鞋櫃、安全帽、雨傘、推車、洗衣機、腳踏車等雜物，這些私人物品要放在家門內的實坪區域（專有面積內）！

公共區域由管委會負責管理

都更前的房子多半沒有成立管委會的組織，家門以外的社區空間多是透過鄰居間的默契來維護管理。

大家各自負責維護管理的範圍，通常是和自家戶相連的區域，因此，彼此都有默契自行管理門前的區域。

這樣的管理機制有時被住戶自行擴大解釋為擁有權，出現擺放私人物品，甚至加蓋的情形。

更新後的新房子，公共區域明確由管委會來管理。

若出現擺放私人物品、占用、加蓋的情形，管委會該出面制止；若沒有制止則意味著管委會無力處理社區公設遭侵害的問題，甚至會影響到房價下調。

畢竟，有管理能力的社區在市場上較受歡迎。

雖然都更工作站老前輩曾悲觀地說：「臺灣所謂的公共空間，就是私人占領後的剩餘。」

報章雜誌報導農地上的違章工廠創造出臺灣的經濟奇蹟，但代價是違章建築在這些不是灰色地帶（明確屬於違章）所製造出來的汙染和公害，得由在地人共同承受。

都市更新可說是重新回歸法令的過程，原本各自加蓋的建物會拆除，新的增建違章隨報隨拆。

社區空地不會被某些鄰居長期占用成私有停車場，停車空間「收納」到地下室，並且可以規劃出更多停車位。

人行空間變多了，如果你有推嬰兒車或輪椅的經驗，一定會對整理過後平整的無障礙通道感到無比欣慰。

建築物退縮後所創造出的行人空間會看見路樹出現。我深深覺得在沒有設置公園綠地的老城區裡，能看見一棵路樹出現，都更就有意義了！

再次提醒，都更後的新房子，家門外的公共設施是共有空間，大家都是所有權人，怎麼使用得透過規約來約定，自家門外就別再擺放鞋櫃、雜物了！

很多人已將居住的房子與房地產這兩件事緊密連結到無法分辨的地步，所以不妨直接和鄰居說：「把鞋子和雜物放在外面，房價會下跌唷！」

鄰居們會因為在意房價下跌，而將私人物品收回家門內，甚至會變成一起捍衛社區房價的好夥伴！

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