不只有實價登錄！房仲曝房屋5大估價法：「這方法」最快速

資深房仲黃相瑛「小英」在YouTube發布影片，分享賣房時的五種估價法，分為市場價格評估與銀行估價評估兩類，其中銀行委託鑑價是最精確、但最花費人力與時間的方式；銀行行員估價是最常用、最快速的方法，使用各種方法請交叉比對，才能找到最適合的價格區間。

小英表示，很多人賣房時最關心能賣多少錢，可能會先查實價登錄、在內心評估一個大致的數字；或是面談數個房仲，聽聽他們的估價，此時心裡就會懷疑我的房子是否被低估了，以下是推薦的五種估價法，幫助屋主精確的了解自己的房子到底值多少錢。

市場價格評估

一、實價登錄查詢

在從前房價不透明的年代，市場行情只被少數人掌握，自從內政部實價登錄開始實施後，所有人都可以查詢到市場的成交價格，但是當市場熱絡時，你要記得你查詢到的資料其實只是「落後的價格」。

例如110年的房市，光是兩個月實價登錄的時間差，單坪就可以差到3萬元左右，另外市場上也有許多特殊案例，例如親屬之間的買賣，都可以導致價格被高估或低估，所以最好還是搭配銀行的估價當作參考，才可以找出真正合理的價格區間。

二、房仲網頁查詢

許多房仲公司的官網上也會提供房屋的成交價格資訊，介面比內政部的更清楚好懂，揭露的價格也是實際成交價。其中又以永慶不動產與信義房屋的資訊最為完整，永慶實價登錄3.0是最超前的，比其他網頁快了整整兩個月，但搜尋條件又以信義房屋的進階搜尋系統最為細緻。

要如何在網頁上搜尋想要獲取的資訊呢？首先選擇房屋所在的縣市、房屋類型與用途，再根據查詢的時間點拉近到半年內，再來從搜尋結果中挑選屋齡差不多的房子與相近坪數，就能把成交價格當成目標的成交值。

銀行估價評估（較為保守）

銀行委託鑑價

是指委託專業的鑑價師到現場對房子的屋況進行勘查、拍照，鑑定出來的價格會當成貸款的重要依據，參考價值會比以下兩種方法還要精確。不過需要支付鑑價費用，而且相當耗費人力與時間，基本上賣房是用不到此方式那麼精確鑑價的。

銀行行員估價

是最常用的方法，一般來說銀行專員能夠透過內部的資料庫查詢過去的鑑價紀錄，再依照自己的經驗去判斷價格，所以最能夠快速完成初步估價，快的半個小時、慢的一個工作天就能搞定。

但要特別提醒，各家銀行的鑑價標準與每一位專員的經驗值都不太一樣，估算出來的價格也會有所差異，建議找至少3家銀行進行初步估價。在此之前你需要提供物件的地址，才能讓他進而了解房子的坪數、屋齡、地段、用途等。

銀行網頁試算

近幾年陸續有銀行將內部的鑑價資料庫串接內政部的實價登錄平台，可以馬上比對銀行鑑價與市場成交資料，然後算出房價，對於一般民眾來說是福音，只是目前有結合實價登錄的銀行，大部分就只能用地址算出銀行的貸款額度，並不是房價，如要算出房價還要從貸款成數另外反推回去。

根據小英的從業經驗，中國信託與富邦銀行所估出來的價格通常比較漂亮。

小英總結，世界上沒有存在絕對精確的估價方式，通常需要互相搭配與交叉比對才能夠得到一個合理的價格區間，以上五種方法估算出的價格都只是有彈性的參考值，不用太拘泥數字。

◎感謝高雄 左鼓賣房找小英授權分享（來源出處）。請尊重原創版權，未經同意請勿取用。

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