公設有泳池、健身房...小心豪華版違建！律師提醒「別被飯店風濾鏡騙」：二工恐有拆除風險

買房送健身房、KTV、游泳池？小心那可能是「違建豪華版」！

很多人買新成屋時，都會被建商的廣告吸引：游泳池、健身房、KTV室、兒童遊戲室...看起來很高級，感覺像住進五星級飯店。但有時候真相是：那些公設其實是「二次施工」違建。

更慘的是，建商可能 完全沒告訴你，很多住戶入住後才發現：這個公設沒有建照、使用執照也沒有、甚至隨時可能被拆。

這時大家就會問：「公設還沒被拆，算不算房子有瑕疵？」答案其實很明確：算，而且很可能是法律上的瑕疵。

法律怎麼看這件事？依民法第354條，賣房的人必須保證：房子在交屋時，沒有影響價值或使用的瑕疵。

而「瑕疵」不只是漏水、裂縫，還包括：法律上的瑕疵，例如：違章建築、違法使用、可能被拆除的設施，只要影響價值，就可能構成瑕疵。

什麼叫「二次施工」？簡單說就是：建商拿到使用執照之後，又偷偷施工。例如：頂樓加蓋游泳池、地下室改成KTV、公共空間隔成健身房，問題是：這些沒有經過合法變更使用。

依建築法第73條，建築物如果違規使用，主管機關可以：開罰、限期改善、斷水斷電，甚至直接拆除。

所以即使現在沒拆，也存在一個很現實的問題：隨時可能被拆。

這會影響房價嗎？答案是：當然會。

法院其實早就說過：只要存在「被拆除風險」，就會影響房屋交易價值。甚至有鑑定報告指出：一旦公設被拆，房屋市場價格可能明顯下降，所以法院實務通常認為：這就是物的瑕疵。

那買家可以怎麼辦？如果建商沒有告知，買家通常可以主張：減少價金、損害賠償、甚至解除契約（但較少見），法律依據包括：民法第359條、民法第360條，也就是：瑕疵擔保責任。

但有一個重要前提，如果買房時你就知道：「這是違建。」那建商可能會說：你早就知道。依民法第355條，買家明知瑕疵，可能就不能主張擔保責任。

但如果是：建商沒說、契約沒寫、公設說明沒提，那建商通常很難免責。

很多人忽略的一件事，有些公設現在看起來：很好用、很好玩，但如果哪一天政府來拆：健身房沒了、 KTV沒了、 泳池也沒了。

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