五大買盤動力浮現！ 李同榮：第三次大換屋潮要來了

房市趨勢專家李同榮表示，過去數年，房市在央行限貸與打房政策的嚴格管制下，換屋市場長期遭到壓抑與扭曲。然而，隨著老屋問題日益嚴峻，加上AI經濟蓬勃發展，被壓抑的換屋需求將產生強烈反彈，台灣房市將迎來「第三次大換屋潮」。

他指出，過去60年來，台灣房市主要受到戰後嬰兒潮世代結構影響，帶動兩次大換屋潮；而未來20年，則將由科技新貴主導第三次換屋潮，整體房產市場將朝向「全面升級、價值重構」的新視野發展。

李同榮表示，台灣房市演變，本質並非單純價格循環，而是由「世代結構」與「經濟動能」交互推動的結果。

過去兩次換屋潮，來自嬰兒潮世代的成長與壯年期需求；第一次換屋潮約民國60–80年，也就是嬰兒潮世代青年期，社會由三代同堂轉為三代不同堂，房市首購需求爆發，以舊換新，公寓轉向高樓大廈，房價快速上升。

第二次換屋潮約民國80–90年，為嬰兒潮世代壯年期，在經濟成長、所得提升與資產累積下，居住空間與舒適度需求持續擴大，房市以小換大、以舊換新，豪宅產品興起。

現階段由兩代不同堂趨勢推升首購市場，房價攀升至高點，住宅產品走向小宅化，至於將來到的第三次換屋潮，從民國120–135年，也就是嬰兒潮世代衰亡期，由於AI與半導體產業培育出大量科技新貴，加上大繼承時代、少子化與單身化，ESG＋AI智慧住宅將帶動產品全面精緻化。

李同榮指出，第三次換屋潮不只是換屋需求，也是整體住宅產品與價值邏輯的再進化，主要來自五大結構動力：

一、科技新貴崛起：購買力重新集中：以台積電為核心的半導體產業，帶動竹科、南科、中科形成科技走廊；再加上AI產業鏈布局，形成高薪族群集中與購屋能力集中現象，房市逐步邁入「科技菁英主導市場」。

二、大繼承時代來臨：資產重分配：嬰兒潮世代進入高齡，房產資產開始大規模繼承移轉，市場逐漸由「勞動所得」轉向「資產所得主導」。

三、人口結構逆轉：單身化與小家庭化：K型經濟形成M型社會，生活壓力上升，不婚不生比例提高，單人與雙人家庭成為主流，產品走向「中小型化＋高品質化」。

四、老屋與空屋壓力：都更成主戰場：40年以上老屋大量增加，鄉村空屋難以消化，形成城鄉雙重問題，城市老化，都市更新將成為未來供給主軸。

五、住宅全面精緻化升級重構：ESG與AI智慧住宅全面導入，房屋不再只是靜態資產，而是具備科技與升級能力的動態產品。

李同榮認為，未來房市競爭將不再以「居住空間」為主，而是以「產品力」決勝，主要產品包括：迷你豪宅、單身貴族精緻宅、ESG＋AI智慧宅、六星級公設場域、六星級AI物業管理。

李同榮指出，第三次換屋潮的房產革命將帶動住宅產品在「空間、品質與體驗」上的全面升級與革新。未來房市，不再是「誰買得起房」，而是「誰買對產品」。

他表示，未來，不再是全面普漲的時代，而是智慧產品選擇的時代。房價漲幅雖將趨緩，但「產品價值差距」將持續擴大，市場競爭將由價格分化，進一步邁向產品分化，甚至生活場域分化。

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