別只準備頭期款！專家揭「8大隱藏成本」：台灣買房其實沒有特別貴

買房不僅要存頭期款，某些隱藏成本也要特別留意，主持人Grace與Ted在「35線上賞屋」Youtube頻道發布影片，講述買房需要注意的8大隱藏成本，與跟其他國家的金額差距對比，總結來看，亞洲國家房屋持有成本差不了太多，台灣並沒有比較昂貴，但阿聯酋在遺產贈與方面非常強勢，有這方面需求的民眾可以考慮前往置產。

Grace提到，她本身在英國念了碩士，在當地銀行工作一陣子過，因為疫情關係回到台灣，回來後第一份工作就是在會計事務所當審計員，擁有一定的金融背景，很了解跨國金流的運作。

Ted介紹，我們買房子會產生許多隱形成本，包含買房時、持有房子時與最後處分財產時，分別會產生不一樣的成本。中古屋而言，最顯而易見的成本就是仲介費，買賣時候要有代書、需要支付代書費用，還會有一些公部門的費用等等。

以兩千萬房價舉例，首先「契稅」是必繳的，它的稅率是6%，但它不是用交易金額，而是用政府公告的現值課徵；「印花稅」大約是買賣契約的0.1%；「仲介費」如果是中古屋的話，通常是2%到4%，可以議價。

再來是「登記的規費」，這個是地政事務所拿去的；「代書費」大家都不太一樣，屬於地政士的費用，有買賣加貸款再加相關文件；「貸款設定費」的相關費用也很多，不一一述說，我們都假設直接買的情況。最後就是「火險」，是一定要保的。

稅金加上購買成本加起來，計算下來一共要80萬到90萬，「接近5%了」，其實是蠻多的。如果要刪除，Ted認為要從仲介費下手，因為如果是買新房的話，可以再扣掉2%，扣掉的話，能省下有40、50萬台幣的購買成本。

台灣這些隱形成本算貴嗎？Grace指出，阿聯酋免稅的確不用繳稅金，可是買房時，必須繳一個叫「土地註冊費」的費用，在杜拜必須要繳交總房價4%的金額給土地廳當作註冊費，以兩千萬台幣的價格來算，大約要繳到80萬台幣，跟台灣的金額差不多。Grace解釋，這筆費用算是政府的規費，跟稅金是完全不同的東西。

不同國家驗屋的習慣也不同，美國規定一定要找第三方、台灣則沒有規定，但是現在大部分消費找驗屋公司，導致許多驗屋公司變成建設公司的天敵。Grace分享，在泰國或是阿聯酋，都建議客戶去尋找第三方公證平台來驗屋，當然有一些國際投資者親自飛過去驗屋。

驗屋是交屋的第一個成本，再來就是「房屋稅」，目前是1.2%，假如是非自用最高是3.6%，以2000萬計算1.2%是24萬，算是挺貴的。還有地價稅，但沒有那麼痛，買大坪數所花費的金額比較多而已。

Grace提到，日本不動產跟台灣比較像，持有時也需要繳交比較多的稅金，但是在泰國就不一樣了，如果持有2000萬房屋，一年僅需要繳千分 之二的稅金，也就是4萬元，「完全沒感覺」。阿聯酋就不用說了，完全零稅。

持有過程中還有很重要的費用叫做「管理費」，哪一國的物業費最高呢？日本的維修費是很高的，因為人力比較昂貴，需要花高金額維護。台灣來說一坪要繳交數百元，但在泰國40坪則需要6千到7千台幣，阿聯酋大約需要1萬5台幣，這麼看來台灣的管理費算便宜了。

在台灣，自用與非自用成本差非常多，本意是防止民眾囤房，所以零零總總的費用加起來其實非常昂貴。仲介費可以談、可以省錢，但最痛苦的莫過於「土地增值稅」與「房地合一稅」了。

以房地合一稅來說，未滿兩年45%、兩年到五年35%、五年以上20%，無論如何算都很昂貴，等於開公司賺了錢，還要交20%營業事業所得稅，你賺到100萬、實際到手還不到80萬。

土地增值稅而言，自用是10%，當你持有一間2000萬的房子，先用2500萬賣掉時，賺500萬會產生100萬的稅，扣除各種費用，大概只剩下一半左右。簡單來說，在台灣從購買、持有到處分，會產生超級多隱形成本，「兩三成跑不掉」。

Grace說，對標海外的話其實仲介費很難少，平均來說大概是2%到4%的總價。在台灣是否持有房子超過五年很重要，在日本與泰國，一樣採用如此方法去計算屋主是否有在炒房。

房地產的投資本來就是以中長期為目標，並不建議短炒、風險太大了。馬來西亞則是對房屋稅金不友善的國家，假如持有房產不到五年就賣掉，必須要繳到「30%的稅金」，超過五年的話就可以降至10%，阿聯酋則是都不需要繳。

不過阿聯酋會牽扯到遺產稅跟贈與稅的部分，他們並沒有所謂的贈與，你付錢然後你買弟弟的名字，這樣子就沒有問題，他們是接受第三方支付的，如此就可以爸爸買給小孩，只要小孩是成年人，父母親就可以用它的名字去購買房產。

Ted感嘆，台灣在資產移轉上就很累，爸爸與媽媽一個可以給244萬一年，所以一年488萬就是頂天。如果是數千萬的房產想慢慢送給小孩是沒問題的，但你今天有上億元資產時，真的會很困難，10年都送不到5千萬，此時去阿聯酋買一棟一億元的房子給小孩就是好選擇。

阿聯酋的付款方式也很輕鬆，像是USDT加密貨幣、現金、刷卡、匯款通通都收。如果在台灣，要把房子過給小孩的話，自用房是10%、非自用是20%到40%，也是有一個級距。

Ted介紹，台灣還有一個東西叫遺產稅，大部分是10%到20%，並有個1333萬的免稅額，再者它的計價方式是公告現值，會比實際上交易低，但是也是10%到20%。

Grace提到，阿聯酋像是屋主的配偶、子女還有父母都有優待條件，只需要繳交0.125%的金額，不過建議要先去立遺囑證明書，如果不立就要走重男輕女的伊斯蘭法了，男生就會得到較多的財產。

阿聯酋立遺囑要花多少錢？Grace表示，公本費約4300元台幣、服務會是17000到34000元台幣，這是依照房產價值而定，再來是房產的評估費約34300元台幣，出報告時間約7到10個工作天，還有是開發商的NOC不反對函，約4274到42740台幣不等。別小看這張NOC無異議證明書，在當地如果想轉紅單、做不動產買賣都需要開發商出具NOC無異議證明書。整個加總起來約59841到85487元台幣。

Ted總結，買房時的隱藏成本而言，亞洲國家差異不會很大，台灣的持有成本並不算太高，傳承或贈與方面阿聯酋的確非常強勢。

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35線上賞屋創辦人、大囍聚集團(建設、地產、長照)及大御疆地產科技(35線上房屋交易平台)董事長、《買房實戰課》作者。 以知識平行化、交易透明化為使命，運用自媒體推動房地產創新，致力提供最公正、全面的服務。