一成不夠！房仲全聯會3理由籲第二屋貸款提高至八成
央行昨宣布第二戶最高成數由5成調升至6成，房仲全聯會理事長王瑞祺今天表示，從市場實務運作來看，「象徵意義大於實質效益」，對於真正想換屋的民眾，與整體市場交易動能的提升仍然不足。
他建議，央行應進一步將第二戶貸款成數提高至八成，原因有三，首先，目前金融機構在房屋估價上多採取保守策略，會較市場成交價再下修約一成，導致實際可貸金額低於預期。因此，即使這次央行名義上將貸款成數由5成提高至6成，但在銀行端保守估價的情況下，對民眾而言，實際可取得的貸款金額幾乎沒有明顯增加，政策效果被大幅稀釋。
其次，換屋族的資金規劃與實際政策仍存在落差。多數有換屋需求的民眾，原本的財務規劃就是以「八成房貸」為基準進行資金安排，包括自備款、裝修費用與搬遷成本等皆已預先配置。
然而在現行政策下，即使提高至六成貸款，仍與市場過去習慣有明顯差距，實務上仍有一至兩成的資金缺口，使得不少換屋族即使有需求、有意願，仍因資金不足而無法順利完成交易，導致市場流動性持續受阻。
第三，現行信用管制中影響最深遠的，莫過於豪宅貸款成數僅三成。即使並非投資性購屋，只要物件價格不慎跨越豪宅門檻，貸款成數立即大幅縮減。
譬如台中豪宅門檻是4,000萬，有人兩年前購買時預售價3,800萬，今年將交屋房價已超過豪宅門檻，但是貸款成數便從簽約時約定的八成掉到三成，讓購屋人頭痛不已。
這種案例在都會地區很普遍，在此情況下，央行第二戶貸款略為鬆綁至六成，仍難以解決高總價產品的資金斷鏈問題，進而增加買賣雙方違約與交易糾紛的風險。
王瑞祺指出，整體而言，此次央行釋出鬆綁訊號，確實為市場注入一絲信心，但距離全面解決房市急凍問題仍有一段距離。未來政策的關鍵，在於如何在抑制投機炒作與保障正常居住需求之間取得平衡，並透過更具整合性的政策設計，讓房市回歸健康發展軌道，同時回應社會住宅與人口結構等更深層的結構性問題。
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