央行鬆綁後房市有救？李同榮：僅「三微效應」、建商讓利才是關鍵

央行19日召開理監事會議，宣布政策利率「連八凍」，並同步對房市選擇性信用管制進行「精準微調」，將自然人第二戶購屋貸款成數由五成提高至六成，對此，房市趨勢專家李同榮提出「三微效應」觀點，並指出，此次央行政策屬於「精準微調」，市場反應預期將呈現「首購信心微升、換屋意願微增、交易量微溫」的溫和效果。

李同榮表示，近年房市受到兩股壓力夾擊，一是產業資金斷鏈，二是交易限貸鎖喉，政府將第二戶購屋大幅限貸，並將多數換屋族群界定為投資客，使市場交易動能受到嚴重扭曲與傷害。在這兩股壓力之下，房市交易量呈現「窒息式萎縮」，尤其換屋市場幾乎陷入停滯，如同一灘死水。

李同榮指出，此次央行限貨微幅鬆綁的政策顯示三大意涵。

第一，宣示意味濃厚，實質效益有限：央行此次將第二戶貸款成數由五成提高至六成，雖然回應市場對換屋政策的強烈民怨，但整體而言仍屬於象徵性調整，代表政府的關切，主要意義在於釋出政策開始微幅鬆動的訊號，但對整體交易量的實質刺激仍相當有限。

第二，象徵性鬆綁，避免房市再升溫：央行對房市仍保持高度警戒，擔心政策一旦快速鬆綁，市場可能重新升溫。因此採取「精準微調」策略，只進行小幅度調整。然而從市場基本面來看，房價仍在修正循環，市場餘屋量持續增加，交易量仍處低檔，短期內並不可能因為此類微幅利多而快速反彈。

第三，選舉前的「擠牙膏式」政策調整：李同榮指出，目前房市雖然降溫，但尚未達到部分鷹派決策者所期待的調整幅度，因此政策很可能採取「分階段、擠牙膏式」鬆綁：先小幅調整，再觀察市場反應，保留後續政治與政策操作空間。

李同榮指出，政策對換屋限貸微調，房市將出現「三微效應」：信心微升、意願微增、交易量微溫。首先，對首購族而言，政策風向開始鬆動，雖然購屋意願不會立即大幅提升，但市場信心將出現小幅回升。

再來，換屋族是這波限貸政策中受傷最重的族群。雖然貸款成數提高至六成，可能使換屋意願略為增加，但仍面臨兩大壓力：其一是，18個月內須出售第一戶，其二是，銀行放貸態度仍偏保守，因此，整體換屋意願微增，但實際動能將仍有不足。

最後，政策微調對市場確實具有一定心理效果，但對整體交易量而言，影響仍然有限。目前換屋市場的真正痛點在於：18個月內必須出售第一戶的限制。若此政策不調整，換屋市場仍難真正恢復正常流動。

李同榮認為，要讓房市交易量真正回溫，仍須具備兩個條件，包含換屋限貸進一步鬆綁、建商必須適度讓利，建議政策應考慮取消或延長18個月出售第一戶的限制，讓換屋族能正常進行資產調整。

另一方面，「建商若能讓利，房市才能軟著陸」。在資金壓力與餘屋增加的環境下，若建商仍僅以成本為理由撐價，將可能導致賣壓累積、修正時間拉長、屆時跌幅反而加深。

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