別被房貸低利廣告騙！專家拆解「分段式利率低價陷阱」：搞懂攤還法省下百萬利息

你是否有過支付房貸時發現繳的錢比預想多的經歷呢？貸款職人貴哥在Youtube頻道發布影片，介紹各類型的貸款利率與攤還方式的算法，幫助即將辦房貸的人找出最適合自己的還款方式。

貴哥提到，許多人看銀行的廣告貸款利率都很低，但是真的辦下去時，才發現實際繳的錢比想像中多很多，如果再看利息支出，金額更是高得嚇人，為什麼會這樣呢？先要搞清楚利率是怎麼算的

利率的組成

貸款利率通常是由「一個指標利率加上加碼利率而來」，指標利率就是銀行在決定貸款利率時，用來當作基準的一個數字，那這個數字從何而來？

貸款利率＝指標利率＋加碼利率

目前大多數的銀行都是參考各家銀行的定存利率，取平均數字所計算出來的，整個市場的行情價主要會受到央行升息、降息的影響，所以央行一動，利率也會跟著上下波動。

指標利率也可以當作是銀行的資金成本，加碼利率就是銀行依據風險、利潤所訂出來的數字，說白了就是「他賺你多少錢」，所以每一個人的加碼利率都不一樣，銀行會根據你的個人條件綜合評估，條件越好利率就越低。

通常加碼利率訂好就不會動了，但是指標利率是跟著市場浮動的，有一些銀行是固定三個月調整一次；有些則是六個月調整一次。

機動利率與固定利率

貸款利率第一個叫機動利率，或稱作浮動利率，銀行的貸款廣告通常會在利率的地方加上「機動計息」或「浮動計息」，意思就是此利率是跟著市場變動的，之所以會機動調整，因為指標利率會受到央行的升降息影響。

也就是說，可能你一開始貸款時，拿到的利率是3%，後面經過幾次升息變成3.5%，那你的利息支出也會變多。

第二個是固定利率，顧名思義就是此利率是固定的，不管今天央行升息或降息，都跟你沒關係，因為你的利率是不會動的。

那是否大家都選固定利率的方案？銀行也不笨，通常固定利率的方案貸款利率會比機動利率的貸款還要高一些，所以「不一定會比較便宜」。

一段式利率與分段式利率

一段式利率意思是整個貸款期間，你的加碼利率都會是固定的數字，只有指標利率會跟著市場波動而變化。

而分段式利率就是把環款期間切成兩段或三段，每一段的加碼利率都不一樣，這種最常出現在貸款廣告上，通常你看到的利率都非常低，比如1.幾%、0.幾%，甚至0.0幾%都有。

但這只是第一段的利率，後面還會調高，並且第一段的優惠利率通常只有前六期，或前三期，甚至只有第一個月有優惠，但是後面調高的利率卻可能比第一段式利率還高。

所以如果看到這種分段式利率，就不能單看貸款利率的部分，而是要去看總費用年百分率，才能知道你真正的利率是多少。

如何計算利息

要知道貸款一個月到底要繳多少錢，利息又繳多少，必須先知道你的「攤還方式」是哪一個：

本金攤還法

就是直接把本金除以貸款的期數，而每一期的利息是以本金的餘額乘上月利率來計算，所以你每個月要還的本金都是一樣的，但是利息與月付金會越來越少。

每月應還本金金額＝貸款本金/還款總月數

每月應付利息金額＝本金餘額*月利率

每月應繳金額＝每月應還本金＋每月應付利息

這種攤還方式在房貸比較有機會看到，但是大部分的人應該都還是用本息攤還法。

本息攤還法

也就是先把你的本金跟利息加總起來，再去除以貸款的期數，所以你每月要繳的月付金都是一樣的，但是本金是由少至多、利息是由多至少。

假設貸款1000萬、利率2%、分30年償還，每一期都是繳3萬6，不過第一期的本金與利息分別是2萬與1萬6；最後一期則是本金3萬6，利息剩下61元。

每月應付本息金額之平均攤還率＝{[(1+月利率)^月數]*月利率}/{[(1+月利率)^月數]-1}

每月應繳金額＝貸款本金*每月應付本息金額之平均攤還率

每月應付利息金額＝本金餘額*月利率

每月應還本金金額＝每月應繳金額-每月應付利息

以上兩種攤還法差別在哪？「如果用本息攤還法，還款壓力較小；如果用本金攤還法，利息支出較少」，本息攤還的好處是月付金都是固定的，如果剛買房花費較多，還款壓力就會比較小。

本金到期一次清償

意思就是你每個月還的都是利息，本金沒還到，等到約定的時間到，再一次把本金還掉，大家看到這一種要特別小心，因為利息通常多很多。

什麼樣的貸款利率最低？貴哥說，通常就是有擔保品的貸款，比如說房貸，但房貸又分成購屋貸款或用房子抵押借款，如果是房屋增貸、二胎房貸，利率就會比購屋貸款高一些。

影響利率的因素有兩點，分別是物件的地點與人的部分，借款人的條件包括收入狀況與穩定度、工作類型、年資、信用、負債狀況都會影響，基本上銀行認定你風險高，利率就會比較高。

如何知道自己利率是否過高，貴哥建議通過兩方法評估，第一是到聯徵中心官網公開資訊那一邊找最新的統計數據；第二種方法是挑兩三間銀行比較，建議用電話方式詢問。

◎本文內容已獲好事貸-貴哥來開講授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

房產新訊

租金愈補愈貴？內政部揭房租上漲與三大因素有關

房產新訊

房市要爆了嗎？新案成交重挫 全台待售量庫存逼近20萬戶

房產新訊

全台近100萬戶空屋...房市泡沫從外圍重劃區開始破？專家：台中淪跌幅爐主

好事貸-貴哥來開講

貸款職人「貴哥-孫鴻貴」，前銀行資深經理，連續多年房貸業績全國第一。離開銀行創辦好事貸品牌， 並致力推動金融貸款知識的透明化與普及化，自製的影音圖文獲得許多知名媒體引用。