只買房、不買地！「地上權住宅」成小資族新選擇 專家警告房貸問題

貸款職人貴哥在Youtube頻道發布影片，指出地上權住宅與使用權住宅的優缺點，並分享選擇購買的4大建議，強調要特別留意使用年限，因為年限越短貸款條件越差。

高房價讓許多人不敢買房，在此環境下，有別於傳統住宅的物件成為了小資族的買房新選擇，而地上權住宅就是其中之一，到底買地上權住宅好嗎？會有什麼風險？

貴哥介紹，地上權住宅簡單來說就是「只買房，不買地」，一般我們買房，代表你可以同時擁有土地與房屋的所有權，但如果買地上權住宅，你就只有房屋的所有權，土地只有使用權。

而地上權住宅的土地，通常是由政府釋出的公有土地開放給建商去承租，建商取得土地使用權後，就可以在上面蓋房子然後賣給你。

但是地上權住宅是有使用期限的，通常是70年，老一點的房子可能只有50年，年限的起算時間是從建商得標後開始計算，而不是從你入住後才開始計算。

租約到期後會發生什麼事？貴哥指出，這片土地就要歸還給政府，所以房子可能面臨要拆掉或是移轉給政府的情況，抑或是政府再續租給建商，不過到目前為止，還沒有地上權住宅到期的案例，所以實際上如何處理還是未知數。

買地上權住宅最大的優勢就是價格比較便宜，大約在市價的六到八成，但也有價格跟一般住宅差不多的情況；第二個優點是生活機能方便，因為大部分釋出的國有地都在精華地段，交通更為便利。

第三個優點是你不用繳地價稅，因為土地不是你的，但房地合一稅還是要繳；第四個優點，如果從租屋角度來看，你可以一直住、住到老為止，不像社會住宅有租期。

地上權住宅的缺點很顯而易見，第一點就是房貸問題，如果是買新建案，建商已經有配合的銀行，買新屋沒問題，但如果買中古屋或要轉賣，第二手的地上權房屋就很難貸款了，貸款年限也比較低，可能只有20年到25年；第二缺點是轉手困難，價值會隨使用年限遞減，漲價慢。

第三個缺點是要繳地租，實際算下來，繳地租不一定比繳地價稅還便宜，因為地租是用公告地價的3.5%到5%計算，而地價稅是用公告地價0.2%計算，兩者相差甚鉅，加上公告地價年年調漲，住戶負擔會越來越重，因此引發爭議。

跟地上權住宅類似的是使用權住宅，它不只沒有土地權、也沒有房屋所有權，只有使用權，就像跟建商簽訂長期租貸合約，一次性把房租繳清，例如台北京站就是經典案例。

使用權住宅又會比地上權住宅便宜，但缺點也更多，轉手非常不容易，且須透過建商處理、再者，使用權住宅因為沒產權，沒銀行願意最貸款給你，只能讓建商貸款給你，利率就會比較高，並且無法成立管委會，決議事情效率可能會比較差。

貴哥建議，適合買地上權住宅的人有沒有傳承問題的單身族、年齡較高的自住客與投資客，因為通常地點較精華，行情也不差，可以用比較少成本來賺一樣的錢，但是否真的划算就不知道了。

如果你還是打算買地上權住宅，有以下建議：

一、選地段好的建案，無論要貸款還是轉手都較為容易。

二、注意房屋剩餘使用年限，年限越短貸款條件越差。

三、仔細計算成本，包含總價、自備款、地租與房屋稅。

四、使用權住宅要留意建商信譽與售後管理機制。

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