5千萬房子遺產稅竟只報1500萬？律師揭不動產價值：搞懂4種地價才不吃虧

你是否也曾遇過這樣的問題？

1.要辦理繼承或不動產過戶時，卻被不動產的價值搞得暈頭轉向，土地、房屋的金額怎麼會跟自己想像的差距這麼大？

2.可以賣5,000萬元的房子，律師卻跟我說只有1,500萬元的「現值」，究竟該如何正確評價不動產價值？

今天好好來跟各位說明，不動產價值究竟會以多少計算？市值、現值等名詞有什麼差異？又應該從什麼樣的資訊中判讀。

先講房屋，房屋較為單純，只分為「課稅現值」、「市價」兩種：

1.房屋課稅現值

其實就是政府用來計算「房屋稅」(持有房屋每年要繳納)、「契稅」（買賣交易房屋要繳納）、「遺產稅」等相關稅金的基準價值，計算基準會包括：房屋結構、地段率、屋齡（影響折舊）等等，特徵是因為加入屋齡因素，所以持有越久價值會越來越低，且會遠低於市價。

2.市價

就是實際可以交易出售的價值，會合併在跟土地的市價一併說明。

而房屋課稅現值，可以從幾個地方取得資訊，一是每年房屋稅稅單上會記有「課稅現值」欄位、或是到國稅局申請個人或繼承時申請被繼承人的「財產清冊」上「房地現值金額」欄位、遺產稅繳清或免繳取得之「遺產稅完稅/免稅證明書」上「核定價額」欄位均是。

土地的部份，有幾個不同的數額，分別是「公告地價」、「申報地價」、「公告現值」、「市值」：

1.「公告地價」與「申報地價」可以視作同一組

此價值的用途，既然提到「地價」二字，就是作為核課地價稅之用，公告地價，是政府依據當時土地價值所公告之價格，會每2年公告更新一次，而「申報地價」依法律規定（按平均地權條例），是土地所有人可以在公告地價80％-120％之範圍內，主張希望申報作為核課地價稅的數額，也同時規定若不主動申報，將會以公告地價的80％做為申報地價。

所以絕大部份的民眾，均未特別申報「申報地價」，就會以公告地價的80％計算申報地價之價值，也就會作為每年度核課地價稅之基礎；所以會可以從每年度「地價稅單」上「地價」欄位獲知申報地價之資訊。

2.公告現值

則是自民國80年起，政府發覺地價劇烈漲幅，以公告/申報地價之計算方式已無法如實反映市場價值，又評估地價稅不宜鉅幅調整，故為此提出公告現值之價值，用途主要是作為土地過戶時核課「土地增值稅」、贈與土地時核課「贈與稅」、繼承土地時核課「遺產稅」之用。

通常需要查明公告現值資訊，可到國稅局申請個人或繼承時申請被繼承人的「財產清冊」上「房地現值金額」欄位、遺產稅繳清或免繳取得之「遺產稅完稅/免稅證明書」上「核定價額」欄位上得知，且通常也都會標註（公告現值）讓民眾好做分辨。

3.市價

因為現在交易的型態絕大多數均是土地及房屋同時買賣，所以我把房、地之市價一併討論，市價也很容易理解，就是房屋土地出售的市場價值，也是大家最直覺認為房地應該值多少錢的金額，提到說每坪單價可能要100萬元、整棟房屋開價5,000萬等等的描述均是在指「市價」。

但目前在向政府報稅有關的情形中，僅有「房地合一稅」是與市價有關，但這麼說也不準確，因為房地合一稅需要申報的是已完成交易的實際標的金額，與市值（尚未交易僅是對交易價值之估計）仍有些許差異。

礙於篇幅，此篇謹先做各樣價值之說明，希望可以讓大家對各項不動產價值有所理解，下一篇筆者會再就「公告現值」與「不動產市值」在「財富傳承」規劃中，分別會在什麼時候需要被計算提出詳細說明，再請待下集分曉！

篇幅有限，這篇先帶大家了解各種不動產價值，對不同價值有個概念。

◎本文獲 正椈律師 法律問題 三振出局 授權，原文見此；內容受版權保護，未經同意禁止取用。

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