「可負擔住宅」越住越窮？專家直言「根本財商災難」：不會增值就是變窮

「可負擔住宅」會越住越窮？買到一間不會增值的房子，到底會怎樣？桃園市政府近日推出「可負擔住宅」，打出了「全國首創」的旗號，並以「去商品化」和「封閉式買賣」為核心，希望讓年輕家庭住得起。

在先前文章中，我們曾經以政策擬定者的角度，並以資源最有效運用的標準，提到「可負擔住宅」的最大致命傷，是服務人數有限，資源週轉率差。

因為，「可負擔住宅」是採「賣斷」方式。它的低周轉率，一旦以便宜價格賣給少數人，這批公有房屋資源就「停滯」在這些人手中了。

「只租不售」的社會住宅則不同。它擁有較高的周轉率，雖然它不能讓年輕人「擁有」房子，但可以低於市價租金，不斷地重複出租，服務更多戶數家庭。

以下內容，我們則回答大家最關心的問題。來看想買房的你，買下這種不會增值的「可負擔住宅」，會發生什麼狀況。

買「可負擔住宅」究竟值不值得？
「可負擔住宅」主打封閉式買賣，也就是你買了之後不能拿去市場賣給別人，只能賣回給政府，這聽起來很居住正義，因為沒人能藉此炒作。

但從「財商」的角度來看，這反而可能讓你落入「買了房，卻越住越窮」的陷阱。

買到一間「不會增值」的房子 到底會怎樣？

在台灣人的傳統觀念裡，買房子除了能夠實際居住外，最大的目的，是為了保值與增值。但「可負擔住宅」的設計，為了去商品化。政府回購時，頂多參考物價指數幫你補貼一點通膨，無法提供增值效益。

也就是說，你無法在房地產市場行情大好時，把房子賣掉套現。當別人的房子從 1000 萬漲到 1500 萬，財富階級往上爬時，你賣房還是只能拿到政府給你少少的「通膨補償金」。

這意味著，你買的房不是資產，而更像一個昂貴的消費品。

被忽略的致命傷：資金的「機會成本」

買房除了考慮房價之外，更重要的，是必須考慮你投入的那筆錢「原本可以拿去賺更多錢」的機會，這就是機會成本。

假設你砸了200萬頭期款買房子，這200萬就被卡在那裡，失去了其他投資的機會。

而這200萬拿去買市值型ETF（如0050或006208），以長期複利6%到8%計算，10年後這筆錢可能翻倍。

如果你買一般房子，雖然失去了其他的投資機會，因為房價會增值，你投入的錢，同樣能賺取獲利，再考慮買房的貸款槓桿後，整體報酬率並不會太差。

但買「可負擔住宅」，因為房價不會增值，完全無法彌補你做其他投資所能取得的獲利。讓你少賺到的錢，可就不是小數字了。

除此之外，你也別忘了，住在這間不會增值的房子裡，你每年還是要繳地價稅、房屋稅，還要付管理費和修繕費。

這些都是你的「淨支出」，因為房子不增值，這些錢投下去就是石沈大海了啊。

結論：財商越高的人 越不會碰「可負擔住宅」這種產品

從「居住正義」的社會實驗來看，「可負擔住宅」設計確實能讓房價不再波動。但從財商的角度來思考，這簡直是災難。

砸下數百萬積蓄，去買一個「沒有增值潛力、流動性極差、還要負擔持有稅賦」的產品，無異於讓自己提早退出財富增長的賽道。

買房具備投資與自住的雙重功能，但即使你是自住，考慮資金機會成本，也不能忽略房子的投資屬性。

當別人都在善用手上的資本，利用各種投資工具，讓自己越來越有錢，此時，你卻選擇用辛苦錢來買下一間不會增值的房子，沒賺到該賺的錢，實質上就是讓自己變窮。

如果你預算有限，買不起一般房子，那代表你還沒準備好。請努力提升自己的收入，並將資金投入高報酬的金融資產，累積未來的買房資本。

千萬不要只為買房，貪便宜買下比市價便宜，但欠缺增值效益的「可負擔住宅」。那等於是把你的辛苦錢砸在一間會「越住越窮」的房子裡啊。

◎本文獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權，原文見此；內容受版權保護，未經同意禁止取用。

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