北市蛋黃區驚見1坪20萬！專家揭591低總價好房真相：恐是法拍「假單價」

「唉，你不知道啦...其實，我是被『法拍業者騙去標』的。」接到朋友電話，說他法拍標到一間房，我真心恭喜他，他卻冷不防地丟出這句讓我震驚的話，「什麼意思？什麼叫『騙去標』？」

他接著說的，不只是一個故事，而是一套「SOP」，一套關於 591 上那些「便宜到不真實」的廣告，究竟是如何運作的、以及它們的真正目的到底是什麼的完整內幕。

事情是這樣開始的：我朋友跟你我一樣，每天都在 591 上「尋寶」，渴望撿到那個萬中選一的「漏網之魚」。某天，他眼睛一亮，一個不可思議的物件：台北市區、精華地段、總價800多萬，他瘋狂計算，換算下來「一坪單價才20幾萬！」這根本是市價的3折！

他腎上腺素飆升，立刻撥了電話過去，接電話的仲介語氣平穩，聽完他的詢問後，給出了一個你我都聽過的「標準答案」：「啊，大哥，真不好意思，這間房子昨天剛賣掉了，超搶手的。」

朋友的心涼了半截，正想說「好吧，謝謝」然後掛斷時...關鍵的第二句話來了「不過大哥，我看你對這附近的房子很有興趣。要不然這樣子，你下午有空嗎？有沒有興趣來我們店裡坐一下？我們手上剛好有幾個『還沒上架』的好案子，我來跟你講講其他的。」

朋友雖然失望，但「還沒上架的好案子」這幾個字，又重新點燃了他的希望，他想著，去看看也好，於是就答應了。

一下午，朋友走進了那間公司，一坐下，對方倒了杯茶，拿出的卻不是什麼「其他案子」的傳單，「大哥，」對方開門見山：「你是不是覺得現在房價很高，很難買？」朋友點點頭。

「我跟你說實話，你剛剛打電話問的那種『便宜房子』，在市場上是買不到的，你看到的，都是我們『法拍代標公司』的廣告。」

朋友這才驚覺，他走進的根本不是一般的房仲店，而是一家「法拍代標」的專業公司。

接下來的兩個小時，那間小小的會議室，成了「法拍知識佈道大會」，對方開始跟他講，他們是如何處理法拍屋的各種疑難雜症、如何用專業標單、如何處理點交、如何墊付尾款...講得天花亂墜，把他所有對法拍的恐懼，不管是海蟑螂、兇宅、還是產權不清都一一擊破。

對方不斷灌輸他一個觀念：「你用一般的方式，永遠只能追高價。只有透過『法拍』，你才有可能買到我們廣告上那種『20幾萬』的價格。而這件事，你自己做不來，你需要我們這種『專業人士』。」

於是...我朋友「終於被講到讓他心動」。他從一個「想撿便宜」的591散客，在那間會議室裡，被「轉化」成了一個「願意付服務費，委託代標」的客戶。最後，他真的透過這家公司，標到了另一間（當然不是廣告上那間）法拍屋。

那那個「誘餌」本身是怎麼做出來的？是真實存在嗎？我必須說，是真實存在的，只是他是存在於未來。

因為法拍屋通常會經過一拍、二拍、三拍、四拍，每次流標，底價大約會打8折，舉例：一間房，一拍1000萬、二拍800萬、三拍640萬、四拍512萬。

有良心的業者，會註明「三拍640萬」，沒良心的業者，會直接寫「512萬」，哪怕現在才要進行第一拍，業者在「一拍」時，就直接用「三拍價」當廣告標題。你打電話去，他不是說賣掉，就是說「喔，那是三拍價啦」，但無論如何，他都賺到了你這通電話。

有些還會更狠，更厲害，廣告上寫「一坪20萬」，更是騙人的伎倆，這個數字，是把「車位坪數」也一起灌進去算出來的。

一個坡道平面車位，坪數可能落在8到13坪，有些法拍業者就故意把這個「車位坪數」加到總坪數裡，然後再用總價去除，就會看到一個看起來超低的「假單價」。

在實價登錄和一般買賣中，是絕對不被允許的算法，但在這個「誘餌廣告」的世界裡，規則就是沒有規則。

當你下次在591上看到一個「便宜到不合理」的物件時，我覺得以下3點可以讓你認清這是不是假的：

1.價格有沒有低到誇張
你在591上看到那些便宜到不合理的房子，90% 以上都是法拍代標業者的「魚餌」。他們的目的根本不是要賣你那間房（打過去通常都說「賣掉了」或「剛收斡旋」），而是要「騙你打電話過去」，獲取你的名單，再把你引導到他們店裡，推銷你法拍代標服務。
這是一種「募集客戶」的行銷手法，這種魚餌廣告，一天大概有40~50則。
2.務必確認坪數有無包含車位？
有些法拍業者、自己賣的屋主、或者仲介，會「不小心」把「車位坪數」灌進總坪數，讓每坪單價看起來變成超級低。
3.沒有室內照片
最簡單分辨是不是法拍誘餌的方式，就是看他有沒有提供室內照片。因為法拍屋是不能進入裡面看屋的，所以法拍業者都只能提供外觀照片。

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