台中海線透天1600萬滯銷？房仲直言「很多建案沒穿褲子」：聽起來不貴、但買家只認1200萬

今年第一季（Q1)的買賣移轉棟數為6萬棟，創下27年來第三低的紀錄，僅高過於2016年的4.3萬棟、以及2017年的5.9萬棟，顯見房市走到2026年，仍舊在谷底，沒有翻身。

我自己觀察這幾年，房地產有一個變化就是「投資客漸漸移出這個市場」，主要原因不外乎政策面將整個獲利空間掐死死，投資客普遍覺得房地產已經「不好賺了」。

十三年前我剛進代銷，看著案場客戶絡繹不絕，銷售姐們不斷送往迎來，訂單一張一張地寫，我隨口問了旁邊資深學長一句，「這案應該七成左右是投資客吧？」

「不是七成，是九成，幾乎都是投資客」他回答我。

102年那時候紅單（訂單）轉讓尚未完全禁止，投資客訂購一間房子成本10萬，先挑選好的樓層、戶別、坐向，若是接待中心有客戶真的喜歡，投資客一張紅單加個50萬轉給下個接手的買方，當年房地產市場是這樣炒作的。

更有甚者，可以包棟。比如某個案子的2～15樓全包，一戶10萬，下定14戶不過140萬，然後一戶一戶轉讓，一戶賺10～50萬不等，一個案子短時間內獲利幾百萬時有所聞，重點成本極低，投報極高。

先是紅單禁止轉讓，再來也禁止預售屋換約，房地合一稅2.0讓許多習慣短期買賣的投資客，不得不為了閃避45%、35%的高額稅率，持有時間不斷拉長，導致現金週轉太慢，錢卡在房子流動性變差。

壓垮駱駝的最後一根稻草，應該還是信用管制下，第二戶的貸款成數被大幅降低至五成（現已調回六成），並且取消寬限期，種種政策對於投資客來說，房地產儼然變成難玩的遊戲，想投資賺錢有其他更快的管道。

前陣子一個代銷老闆跟我聊天，他賣的是台中海線的透天，建坪約5、60坪，總價落在1600萬左右，乍聽之下不算太貴，但他說：「客人來都覺得這裡的透天應該在1200、1300左右差不多」。

我笑著說，可能在地人真的只能接受這樣的價格帶，他回：「是啊！那是不是要賣給非在地人？非在地人一般都是投資客居多？那現在去哪找投資客？」

對！沒有投資客的市場就是退潮的海水，海水退了才發現，原來一堆案子都沒有穿褲子。

十三年前那個資深學長跟我說，接待中心裡面九成都是投資客、建案幾乎都賣投資客，現在市場上九成都是自住客，而自住客撐起的市場，量緩價平或許才是常態。

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