租賃專法不是不能推...但要先加空屋稅！專家指2優點：對打房也大有助益

前陣子寫了篇文章，直接反對目前政府要推的租賃專法。原因也很簡單，依據目前的修法內容，將會造成租賃供給減少，租金提前上漲。

但租賃專法真的不能推嗎？也不是，只要在實施前，做出一個簡單的政策順序調整就可以了。

目前，相關改革團體的想法，是先推租賃專法，再把空屋稅等稅制改革列為配套措施，藉以避免造成租賃供給減少等負面效應。

但這樣是不行的。正確租賃改革的推動順序應該是：先加徵空屋稅「逼出租賃供給」，再推租賃專法「管制房租」

以下我們來把「租賃專法」和「空屋稅」這兩個政策分開來看，就能明白為什麼推動的順序如此重要。

為什麼要「先」加徵空屋稅？原因有二：

第一、逼出租屋供給、預防管制帶來的供給減少

如果政府直接實施租賃專法，並對房租進行管制，房東會怎麼想？他們會覺得「租金報酬率變低了，要簽3年，又不能隨意漲價，太麻煩了！」

許多房東寧願將房子空著，也不願意以被管制的低價租給別人。這會導致市場上的租屋供給反而減少，租客更難找到房子。

先開徵空屋稅，就是先給這些「囤房」的房東壓力。當空屋需要繳納高額稅金時，房東會面臨一個選擇：是繳空屋稅，還是趕快把房子拿出來出租？

這樣就能在實施租賃專法前，預先將市場上的閒置房屋釋放出來，確保租屋供給的水位充足。避免法令實施後的供給閉鎖效應。

第二、打破「預期性漲租」的僵固性

房租通常有「向下僵固性」，意思是租金很容易漲上去，但很難跌下來。

如果政府宣布未來要實施租賃專法，聰明的房東會怎麼做？他們會在管制上路前，先將房租大幅調漲到最高點，鎖定高利潤。

一旦租金管制實施，租金也已經被鎖死在高點，即使空置漲幅，也難以降低。

但如果先開徵空屋稅，大量房屋被迫進入租賃市場，供需關係會立即改變（供給增加），房東在市場壓力下，難以在實施管制前預先漲租，甚至可能為了搶租客而小幅降價。

加徵空屋稅額外優點：加速「打房」效果，打破市場預期。

空屋稅不僅對租賃市場有利，尤其在當前台灣房市。它還有一個強大的「政策打房」效果， 經歷央行第七波信用管制後，許多賣方認為「房價還沒跌，再撐一下就好了，最快第四季或明年，政府遲早會放寬管制」。

他們預期未來房價會在短期內回升，因此不願意降價或拋售。所以房市量縮，價沒有明顯跌，但在開徵空屋稅的衝擊下，未來房地產持有成本上升將會是最大的痛點。

如果此時突然加徵空屋稅，將會打破所有人的「短期回升」預期。而稅制調整不像央行信用管制每季彈性調整，這代表空屋持有成本將無限期拉高。

持有成本永久暴增將成為壓垮台灣房市的最後一根稻草。一旦有人降價拋售，就會引發其他人恐慌，進而出現「人踩人的逃命潮」，房價將因此有感下跌。

因此，一個合理的租賃專法政策推動順序應是：先實施空屋稅（逼出租屋供給、降低房租預期），再推動租賃專法（管制租金，保障租客），然而，所有政策都需要依實際房市狀況彈性調整。

如果未來房市已經開始有感下跌，預售屋價格不再創高，甚至出現「房價倒掛」現象（預售屋價格低於新成屋，建商急著出清），證明房市已經回歸理性。

在這種情況下，政府就不必急著立即推出空屋稅，可以先觀察市場的自我修復能力，避免矯枉過正。

這樣的政策先後順序，才是政策制定者必須具備的全局觀：用稅制手段去影響供需，再用專法去保障權益，才能真正達成「居住正義」的目標。

◎本文內容已獲 阿宅-雙碩士地產顧問 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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