T12不能取代T17、T18只能當備胎？專家：輝達有錢但也沒必要花冤枉錢

為什麼T12只是備胎而非真愛？

一、T12在哪裡？

市府提出「T12＋整合鄰地」的方案供輝達選擇，而T12包括86、87、88、89四個地號的土地，整合鄰地則是指90、91地號。（紅框處）

二、改選T12會遇到什麼問題？

1.需要整合的地主更多
T17、T18（黃框處）只有一個大魔王，而T12卻有很多小BOSS。其中，88、90、91地號的地主是豐樂地產(味丹集團)，87地號地主是台北市政府，86地號是開璽建設。

比較棘手的是89地號，地主包括大魯閣在內共有44位。

市府說：「T12的地主意願很高，只剩3～4位需要整合」。我覺得，這樣的評估過於樂觀，因爲有意願是一回事，售價又是另一回事。

如果問地主土地願不願意賣給輝達，大部份地主都說願意啊，快來快來。但地主會便宜賣、或用正常價格賣、甚或開高價賣？不確定性實在太高了，別說我不信整合會很容易，恐怕輝達也不信。

還有個地方很麻煩，地主人數最多、產權最複雜的89地號，恰好位於整塊基地的中央位置，位置太重要了。如果到時仍有少數地主不同意，輝達到時要把89號切出開發範圍也切不出去。

如果產權人多的土地是位於90地號，地主不同意還勉強可以把土地切割出開發計畫外，但89地號沒辦法，會陷入進退維谷，整個卡死的窘境。

2.地上權開發難度高
輝達轉向開發T12，會面臨開發模式的難題。輝達在開發上有幾個選擇：

1、地上權模式

2、買斷土地

3、地上權＋買斷土地混合模式

有些地主只想賣個好價格、拿錢走人，全區用（1）的方式開發，可能有部份地主不點頭。若用（3）的模式，等到地上權期限滿之後，地上建物很難處理，可行性極低。

按照目前政府標售地上權和民間大型地上權契約，通常會約定地上權期滿後若未續約，「地上建物無償移轉給地主」，部份則要求「承租人要拆除地上物恢復原狀」。

不論是續租、建物送地主、或者拆除，輝達都會很頭痛。再者，（1）與（2）模式另有隱憂，承租50年內，原地主可能因買賣、繼承、贈與、法拍等因素，導致產權人更迭、更複雜，期滿後輝達與地們主如何處理地上物成為難解的一道題。

換言之，若用地上權模式開發，不只要獲得全部地主當下的共識，還要謀求期限屆滿後地上物處理原則的共識。

3.買斷成本偏高
那麼，買斷土地可行嗎？理論上是可行的。輝達如果真的非買不可，我相信台北市政府87地號應該願意賣。

用買斷的方式，T12＋鄰地＋變更的道路面積大約3.8公頃，我們用每坪土地價格250萬計算，總金額高達約287.38億元。若每坪地價280萬元，則總金額約321.86億元。

總部放T17、T18，或放T12，輝達營運效益根本沒差，可是成本卻差很大。

當然啦，黃仁勳把拔有錢就可以任性，只要輝達願意花就辦得成。不過，對輝達而言，這筆錢省起來去搞研發，賺的比土地增值快，沒必要為此養一頭牛。

4.建築設計可能要修改
據媒體報導，輝達已完成「星艦」總部設計、找好營造團隊。合理推測，「星艦」設計已考量T17、T18基地大小、臨路面，大門、動線、車道，乃至於各部門位置或許都已安排妥當。如果改到T12，設計要修修改改，不只建築外觀要改，室內空間連帶要調整，甲方、乙方又得進入開會地獄，真的心累。

三、T12仍有機會 但需要奇蹟

綜合以上因素，我們可以得到一個結論，T17、T18遇到的問題，在T12通通會遇到。要輝達現在放棄T17、T18，轉向T12，只是從現在的坑跳到另一個大坑。

除非，T12發生奇蹟，所有地主相忍為國，大家不計利益通通舉手贊成、不索要高價，T12才有機會彎道超車，雀屏中選！

◎本文內容已獲 何世昌的房產知識Buffet+ 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長