新壽要求未來收益獅子大開口？專家「立場難調和」：但輝達不來恐傷形象

賣方索要「未來預期收益」合不合理？台北市副市長李四川表示，市府給新壽兩個方案：

1、新壽按照合約將建築物蓋好後轉交輝達。

2、新壽跟北市府合意解約，解約後北市府將地上權設定給輝達。

新壽聲明指出，輝達不要（2）。至於新壽不同意（1）的理由，是因為市府補償方案不包括「未來預期收益」。

據多家媒體報導，新壽要求的補償費包括50年收益合計107億元，再加上32億已繳權利金，總額近140億元（新壽駁斥此報導，但未說明確切數字）。

而台北市府估算，頂多退還新壽32億權利金，加計三年合理利潤與已付開發費用，大約再補貼5至8億元，補償總額約40億元。兩造對於補償金認知差距，高達約百億元。

新壽索取「未來預期收益」，究竟合不合理？我覺得沒有絕對答案，立場不同，答案肯定相背。

「未來預期收益」即投資者作出某決策，所估算出的預期投資報酬率或收益。以T17、T18地上權為例，新壽預估興建完大樓後所收取的租金，再減去各項成本後的淨利，便是「未來預期收益」。

對新壽來說，T17、T18地上權本就是我標到的，蓋好大樓後出租，未來50年可以穩定收取租金。這部份是我新壽該賺到的錢，地上權若解約，補償費該包含「未來預期收益」，或者將其當作談判策略使用。

但站在市府立場，新壽從標到地上權到現在，只送了建照、還未動工，幾近於什麼事都沒做，卻開口要未來五十年的預期收益，我怎麼能給？

我們舉兩個不同情境來作例子。

情境一：王小明看上板橋一間預售屋，當地房價行情為85～90萬元／坪，建商卻跟王小明說，房子至少可以住五、六十年，每年都可以收租金，加上「未來預期收益」，所以一坪要賣130萬元／坪。這樣是否合理？

情境二：小明建設看上一塊千坪土地，該路段地價行情為150萬元／坪，小明建設於是出價15億元。可是地主向小明建設說，如果我自己蓋房子出租，未來五十年租金收益至少有15億；如果你要買，那就拿30億再來談。

乍看之下，賣方思維想賺到原本能賺的錢，似乎不奇怪。可是對買方而言，未來收益誰說得準？預估租金收益又不等於實收。

更何況，買房產之後，租稅、風險、管理與修繕費用都是我在承擔，而賣方上下嘴唇一動，就要賺走未來收益，豈有此理？

實務上房產買賣，鮮少看到賣方索取「未來預期收益」，畢竟多數買方不願意接受如此條件。相反的，賣方常用「未來預期收益」來吸引買方。

然而，T17、T18地上權案例太過特殊，是買家登門求親，而非賣家急於脫手，事情就變得比較棘手。

不管新壽占不占理，倘若開天價消息不斷傳播，輝達總部因此而捨棄台北，恐傷及新壽企業形象。無論新壽大股東們最後決定為何，衷心期盼那個結果是全民之所望。

◎本文內容已獲 何世昌的房產知識Buffet+ 授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長