寶佳全面讓利？專家駁「謠言」落差很大：但若真發生成屋下殺比預售屋兇

上星期網路上傳出寶佳全台建案降價 15％～20％ 的消息，有不少朋友詢問我怎麼沒關注到這議題。

事情是這樣的，因為網路傳言與我們在第一線接收到的資訊有落差，這個落差還不只是一丁點，而是很大的一大點，所以並未立即發表看法。

目前從多個縣市新建案第一線消息來看，寶佳旗下建案未出現網傳全台大降價的情況，但不代表這件事不會發生，只是現階段尚未成真而已。

眾所周知的，寶佳不僅是大規模量產型建商，更是「市場派」建商；所謂「市場派」，在定價策略上會隨著景氣起伏作彈性調整，有別於「品牌派」建商固守價格。

我們觀察寶佳過去以來的價格策略，若出現降價，通常是「循序漸進」式降價，而其降價模式，往往在以下幾種環境下進行價格調整。

1.建案銷售停滯，區域供過於求：

寶佳推案數量多、推案量大，倘若在同一區域內，發現旗下各建案都賣不動，他們會意識到並非個案銷售不佳，而是整個區域供需出狀況，而且通常是需求減緩造成的供給過剩，此時會決定整個區域內的建案同步降價。

比方說，大約在 2014～2015 年間，寶佳在青埔特區有大量推案，當時青埔最高成交單價已見到 4 字頭，平均成交單價約在 3 字頭。

然而，寶佳可能察覺到市況不對勁，於是在青埔重要交通路口的預售案廣告看板，率先打出「一坪 26 萬元」破盤價，降幅超過 15％。

雖然寶佳快速降價，但降價後銷況依舊不佳，之後價格一路下挫，最低還出現 1 字頭流血價。

當然，現在回頭去看簡直夭壽便宜。這也讓購屋族了解一件事，「趁建商病要他命」，建商大降價時就是撿便宜好時機，錯過了就會搥心肝。

2.餘屋案出清：

寶佳被視為「市場派」建商的另一個因素，是他們向來不留餘屋、或者餘屋存量極低。（餘屋指的是成屋後未賣出的房屋，並非指預售屋）

當寶佳啟動價格戰時，殺最兇的並非預售屋案，而是即將交屋，以及已經交屋的成屋案餘屋，這類產品在景氣極差時會出現「骨折價」。

例如 2016～2017 年，八德擴大重劃區當時市況極差又逢大量交屋潮，新建案價格由 2 字頭下滑至 1 字頭，寶佳的成屋餘屋單價狂砍至 14 萬，降幅達到 30％。

因此，如果購屋族非得要超甜價才買，或許可以等待寶佳成屋案出清價那一刻來臨。事後回頭去看，買家個個是贏家。

3.個案調整：

目前寶佳做法比較類似「個案調整」階段，部份銷售成績較遜色的預售案，以及餘屋量較多的成屋案售價的確有所調降。

近期台南大華建設個案退款降價，正屬於此類。

寶佳是屬於那種願意聽取代銷意見，保持銷售與定價彈性的業主。

倘若在推案量多的區域，每個案子都賣不好，那很大可能是市場出問題；若是在推案量較少的區域，又遇到銷售情況不佳，若檢討後歸咎原因是出在定價過高，寶佳大多願意調整降價，讓代銷有更大空間，而非炒代銷魷魚。

4.景氣全面反轉：

如果這波房市景氣如同 2014 下半年至 2017 年底的全面反轉，那麼寶佳會毫不猶豫在全台祭出大降價。

「市場派」的顯性操作策略，就是儘快把手上案件套現、回收資金，或是套現後再將資金投入下一案，提高資金周轉率。

然而，去年第四季以來至今，全台房市仍未全面反轉，反而如同我們先前所預估般呈現「七都走勢分歧」，比如說寶佳大本營桃園市，或者是新北市等地市況相對穩健，多數建案售價沒有調整。

雖然多數建案價格沒調降，但購屋族不必氣餒，因為「房價是談出來而非等出來的」，現在只要有誠意出價、願意買願意談，我相信案場都願意向業主爭取更大的讓價空間。

總結以上，關於寶佳全台大降價的真偽，其實我們在網路上打嘴炮、打筆仗都沒用，自己有空時多去看看幾個案場、詢問價格之後，真相不辯自明。

◎本文內容已獲何世昌的房產知識Buffet+授權，原文出處於此；未經同意禁止取用轉載。

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何世昌

現職 馨傳不動產智庫執行長，致力於房地產政策、市場銷售與全球不動產交易制度，提供顧問諮詢與品牌經營等附加價值晉階方案。 學歷 淡江大學中文系 世新大學中文研究所 經歷 中研院士曾永義教授助理 高雄特派記者 住展雜誌企研室經理、住展雜誌研發長