實價登錄不準、屋主沒底價...都是話術？內行搖頭曝現實：仍是目前最客觀

最近網友在幾個不同的房產社團看到同一間物件的銷售廣告，恰巧是網友的朋友住的社區，就在同一條巷弄。

出於好奇，網友先向朋友打聽是哪一戶要出售，然後聯繫了其中一位PO文的房仲。為了掌握合理價格，網友特地將實價登錄的資料傳給房仲參考，沒想到卻得到「實價登錄不準」的回應。

房仲解釋說，最近一筆交易是因為親戚間的買賣才會平轉便宜出售，還有一些是公司戶的交易也不具參考性，建議網友不要完全相信實價登錄的價格。

當網友進一步詢問屋主的底價時，房仲的回答更讓人困惑：「屋主沒有設定底價，完全看買方出價多少。」

接著又補充說明，屋主去年用這間房子增貸去買了新房子，現在急需資金周轉，必須盡快賣掉這間房子。更令人驚訝的是，房仲聲稱最近三天已經有30組人來看房，雖然有人出價斡旋，但屋主都不滿意，建議網友要趕快出價才能搶到這間房子。

這樣的說法讓網友產生幾個疑問：

首先，實價登錄真的不能參考嗎？特別是親戚間的平轉交易真的不具參考價值嗎？

其次，透過朋友查證，這間房子是屋主在民國111年購入的，如果屋主真的用這間房子增貸去買新房，現在急著脫手，網友若買下這間房子會不會有風險？

實價登錄的真相與迷思

實價登錄自2012年實施以來，確實成為房市交易的重要參考依據。

根據規定，所有不動產交易都必須在簽約後30日內申報，違者將面臨3至15萬元的罰鍰。

系統提供的資訊相當完整，包括具體門牌、交易總價、車位價格，以及房屋面積、屋齡和格局等細節。

「親戚間平轉不準」說法可信？

內政部確實要求特殊交易（如親友間買賣、員工購屋等）必須在備註欄明確標註。

因此，我們可以透過實價登錄網站查詢該筆交易是否有「特殊交易」的註記，同時比較同社區其他正常交易的價格，這樣就能判斷房仲的說法是否屬實。

至於公司戶交易，除非是關係企業間的買賣，否則通常還是能反映市場行情，不應該被全盤否定。

房仲銷售話術

仔細分析這次接觸到的房仲說詞，可以發現幾個常見的銷售技巧：

「實價登錄不準」目的是避免買方以實登價格作為議價基礎。面對這種情況仍應以實登為主要參考依據。

「屋主沒底價」的說法則是要誘使買方先出價。

「30組看屋」明顯是要製造搶手氛圍。不妨請管理室幫忙查證登記看屋人數，加上與社區住戶互動詢問也能判斷真實性。

購屋風險評估

關於屋主增貸買房可能帶來的風險，其實買方不用擔心。銀行的追討對象只會是原屋主（也就是借款人），不會影響到新買家的權益。

在價格評估方面，建議以111年的購入價為基礎，加上合理的增值幅度（可參考同社區的漲幅情況）。

同時要堅持要求房仲提供完整的實登資料，而不是只聽信片面的說詞。

產權調查也很重要，記得調閱謄本確認是否有抵押權設定，並查詢是否有任何限制登記等異常狀況。

現在買賣都有履約保證機制，原則上在產權這塊不用太擔心，而在議價策略上，可從實登均價的9折開始出價，再視情況調整。

總而言之，實價登錄仍是目前最客觀的房價參考指標，特殊交易只佔少數且會有明確註記。

面對房仲的各種銷售話術，我們要保持清醒的頭腦，堅持以實際數據為基礎來做出購屋決策，這樣才能確保自己的權益不受損害。

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